休眠一年后大爆发!2019年呼和浩特市城南楼市万套房源井喷

岁末年初，适合盘点。2018年的呼和浩特楼市风起云涌，外来大开发商逐鹿，主城区房价飞升，三年全面去库存收止、公积金政策调整、银行商贷利率上浮…投资热钱不断涌入这个在全国都没什么存在感的三四线省会市场，刚需族面对高压只能望房兴叹。然而，呼和浩特城南区域却表现的像一个江湖隐士。

呼市东优南拓的城市格局早有官方盖章。区域房价随区域发展水涨船高也是大势所趋，但在2017-2018年度的这轮房价暴涨中，城南只有富力城、金宇星城、万锦领秀/融城、恒大绿洲扛鼎。与房企扎堆库存爆仓的城西相比，城南区域呈现完全不同的景象，这几家虽然都是房源大户，但因为地理位置相去较远，似乎并没有短兵相接，而是圈地自萌——

占据保全庄板块核心的富力城，在2018年4月A5A6号楼开盘后，就告一期售罄，宣布二期敬请期待后便鸣金收兵；万锦（鹏盛地产）则十多年如一日的低调行事，从不对外人道自己9年11盘的赫赫战绩；相对而言，金宇星城和恒大绿洲则活跃许多，前者作为呼市本土的著名开发商，在2017年11月逆势冬季开盘即取得销售额和口碑双丰收，2018年继续延续热度，到了下半年甚至出现一房难求的卖方市场，同时商业招商也获得了不错的成绩；后者恒大绿洲则以一己之力扛起玉泉区楼市门面，从过去的不被看好，到2018年的热销，截至年底房源去化已经超75%，再次验证恒大品牌实力。

至于其他的,有捂盘惜售的，也有一些乱象，比如经济适用房、回迁房以低于市场价2-3千的价格出来抢客户，有不少买房者情急之下上了车…

总体来说，2018年的城南楼市还是比较平静的，有点休眠的意思，但这绝不是远离江湖的归隐，而是憋着大招呢——2019年的城南楼市即将井喷。

来看一组统计数据

可以看出目前城南实际上的房源储备量还是比较充足的，在售待售的约有5000套房源。

而从土地市场传来的消息是，2018年赛罕区共成交出让土地10宗，成交面积占比43%，位列四大主城区之首。

城南区域2018年土地主要被金地集团、永泰地产、中实置业、中海四家瓜分，竞得土地共有895.023亩（合约59.67万㎡）。这几家如果在2019年全部入市开盘的话，城南整体的房源供应量将突破10000套。

城南有如此大的房源供应，那房价会如何呢？我们试着从以下5个方面来进行分析。

排名前列，地价

地价和房价一直是面粉与面包的关系，2018年全年呼市土拍成交高达193亿，从上述四家主力开发商的拿地情况来看，中海、中实的房价会比较高，因为拿地的楼面价相对较高。永泰和金地都是是底价成交，成本更低，而其他诸如亿利、秋实、万锦等楼盘，因为拿地较早，土地成本也低，相对来说房子议价空间大一些。地价一般会是房价的4成左右，近年来地价走高，有些楼盘占比甚至达到6成。

第二，配套

配套一直是房价走势的晴雨表。相对于2018年热度较高但配套欠缺的城西，城南的配套要好上许多。一来是因为城南本身的基础建设要更早，比较核心的金桥区域算是呼市发迹最早的开发区，很多配套已经成型投入使用。二来是城南区域配套较为齐全。内大、师大、农大及多所重点学校都在城南，保全庄板块的五大市民场馆、十五年制蒙校，金地配套的中小学，即将建成的金盛路快速路、地铁2号线，以及凯元广场、维多利超市、金宇商街、七巧国、中海环宇天地、大自然博物馆，还有公交、医疗、文娱规划等，城南已经形成一个比较完善生活配套系统 。

因而配套成熟区域的房价也将水涨船高。从市场行情来看，2018年万锦、金宇、富力等楼盘已经突破1万元大关，到年底恒大绿洲也突破了万元每平米， 2019年房价也可参考此基准线，甚至一些位置靠近南二环的楼盘，价格有可能会突破1.5万元。

第三、人口

呼和浩特人口约300万，赛罕区人口最多占到63万、玉泉区人口约38万，而人口的生活和居住受到地缘性影响较大，另一方面，东优南拓的城市格局，导致城东的房价飞升，相对于房价不那么友好的城东“富人区”，配套同样成熟、自然环境优良的城南，成为众多新中产的理想住区。加上2018年呼市推出了人才新政，经过3年发展的城南金桥电子商务产业园也集中了大量互联网从业者。综合作用下，城南区域人口可以支撑大量房源入市。

第四、区域竞争力

以赛罕区为核心的城南区域，可以说是呼和浩特市的经济、文化核心所在，2018年赛罕区荣膺全国百强区称号，金桥开发区经过多年发展，也成了居住人口众多、工商业经济繁荣的区域，小黑河沿线在生态改造完成后，也成了热门住区，而南部和林新区、沙尔沁工业园区等也逐步发展起来，城南区域已经成为城市向上一步的强势引擎。房价预计也将继续保持在四大城区中的前列。

第五、开发商和产品

2018年9月万科喊出“活下去”口号，其实也算官宣了一个大趋势，随着去杠杆压力加大、房企融资难问题也越发突出，不论全国还是呼市，地产开发会越来越集约到一些有实力的大开发商身上。

城南区域在售待售和即将入市的楼盘基本都出自名企之手，开发秩序和工程进度有所保障，对于购房者而言风险降低；产品方面来说，城南的房源业态还是十分丰富、精装&毛坯、复式&平层、小户型&大户型，可以说是包罗万象，加上区域内交通比较便利，购房者的选择范围还是挺大的。

一些实际情况反馈来看，也确实火爆，像亿利生态城12月中旬售楼部开放当天人潮涌动，据说首开500余套房源，排号已经近2000组了。恒大绿洲的快速去化、金地豪掷20亿买地落子城南，都证明了城南区域的强大号召力。

综上来看，我们认为2019年虽然城南区域大量房源入市，但房价并不会因竞争者众而有所下降。

一是2018年的最严楼市政策调控也将延续，但市场作用仍然是主导，加之呼市的地铁、高铁、三环、快速路等逐步建成，都可能引发房价继续上扬；

二是城南区域入市楼盘分布比较分散，可谓花开几朵各表一枝，保全庄板块、帅家营、范家营及滨河区，各有竞争优势，受众不同，制衡和竞争关系不似城西那样白热化。

对于刚需购房者来说，我们一直说的就是“早买早得道”，你需要买房的时候就是出手的较佳时机，2019年的利好就是城南的选择面宽了，可以好好挑选一下；对于投资者来说，购买房子需要强化的是房价继续上涨的预期，短期来看城南的变化不大，而且目前房价已经涨到了了一定程度，投资成本走高、溢价空间没有想象的那么大，再就是市场观望情绪严重，可能短期内无法出手周转套现退出。

2018年被提的最多的就是共克时艰，对于呼市的广大购房者而言亦是如此，2019年楼市如何发展、城南和城西的去化谁能更胜一筹，搜狐焦点将和你共同关注。