一波三折的呼市保全庄“富人区”进阶之路 还要走多久?

4月10日 ，疫情之后的呼和浩特迎来首次土地挂牌出让，城南保全庄板块以4宗地出让，起拍价格524.9万/亩，再度成为首府楼市焦点。

早在2015年7月，保全庄即启动拆迁。随着2016年富力的入驻，保全庄迎来发展的高光时刻，当时恰逢呼和浩特楼市蓄力飞升时期，背靠小黑河，交通便利，名企集中开发的保全庄板块，可以说是二环外最受关注的“流量明星”，很多人包括房青城/血拼哥，都觉得保全庄会成长为下一个如意“富人区”，有媒体人甚至用“孔雀东南飞”来形容保全庄板块的蝶变。

然而，从“农贸市场”到“流量明星”再到真正的“富人区”，保全庄板块的进阶之路并非一帆风顺。

按照原定计划，保全庄板块的拆迁改造应该在2019年结束，然而现在从保全街经过，还能看到倾塌的低矮房屋和荒草。富力城一期2019年秋天已经交付，二期却迟迟未见音讯，后来的保全庄板块地王中实玺樾府在高调的案名发布会后偃旗息鼓，目前多个楼栋封顶，但销售迟滞，17000元/㎡的单价在保全庄这个板块显然接受度不高，融创两个项目也高开低走…

保全庄板块的房地产市场认可度远远不敌预期。

为什么会这样？

房青城/血拼哥认为主要是3个方面原因

首先，保全庄板块和已有的如意区板块、南二环板块之间出现断点，缺乏延续性。

河流是人类文明的起源，也是城市发展的根基，世界四大文明古国均源自河畔。回溯世界人居几千年的演变历史，逐水而居，得水而兴，已成为通识。

如意河-小黑河是呼和浩特稀缺的生态资源，沿河景观都是重金打造的，地皮金贵，沿河而生的楼盘项目大都定位高端，是整个市场的标杆，亦十分畅销，及至城南南二环一带，这一势头都保持的很好，由中海领衔的南二环板块，经过近十年的规模开发，也成了路宽、楼高、景色好的繁华城区。

小黑河规划图丨图源网络

然而，从城东沿河南下，或是从南二环往南，到了保全庄板块一带，这样的高端与繁华戛然而止，有点“富不过小黑河”的意思。

特别制图

这显然和城市的规划有关系。从伦敦泰晤士河到巴黎塞纳河两岸，从纽约哈德逊河到上海黄浦江畔，无一不是城市繁华万象所在，其间亲水的高端住宅，均是全球高端置业者仰望的理想居所。作为城东和城南交汇点的保全庄板块，没能延续如意河两岸发展势头， 目前，小黑河南岸仍旧是回迁住宅区、农贸市场、普通住宅区等犬牙交错布局，而新兴的品牌楼盘、青城之眼、十五年制蒙古族实验学校的布局，则是以更靠南的保全街为轴心，这就将小黑河两岸的整体性割裂开来。

这种布局在呼和浩特不是个例，年初要动迁的前不塔气村也是多年与如意开发区的高端盘们比邻而居…总之，由于缺乏整体的规划，导致位于河南岸的保全庄板块的“富人区”认可度打折。

兴安路跨小黑河大桥丨图源网络

其次，保全庄板块缺乏一锤定音的配套，聚合力有限

如果时间回到两年前，整个城南区域里面，保全庄板块配套无疑占据优势。东二环延长线直通保全庄板块腹地，从科尔沁快速路走也能快速抵达火车东站和机场，交通便利。紧接着青城之眼宣布建设，到现在主结构已经建成，预计今年下半年竣工；十五年制蒙古族实验学校2019年秋季小学一年级招生开学。

学校2019年冬实景丨图源搜狐焦点

从单一个体看，保全庄板块的配套还不错，但放到近两年来快速发展的整个城南区域看，这个板块始终缺乏一锤定音的配套：

（1）青城之眼的文化底蕴和氛围尚未激活

（2）十五年制蒙古族学校又不是划片招生，少了大众购房者最迫切需求的学区的加持

（3）商业配套还没有着落，居于此生活消费不太便利

（4）医疗配套方面医科大二附院已基本建成，但尚未投入使用…

2020年4月青城之眼工程进度丨图源正北方网

到了2020年，在大兴基建的呼和浩特，道路畅通已经不再是优势，从道路建设和绿化景观来说，对标如意开发区，保全庄板块也缺少“富人区”的颜值品相…总之整体配套落地进程慢，也让保全庄板块的腾飞之路充满了不确定性。

第三是，各大开发商缺少对保全庄板块的赋能和提亮

城市发展、区域建设，与开发商的投资赋能息息相关，但过去几年，除了富力对保全庄的宣传带动，后进者几乎都是各自为战，从舆论宣传，到以品牌和开发运营实力为区域发展赋能，都表现平平。只能说，不造血，韭菜也不是那么好割的。

保全庄项目分布图

2018年整个城南新盘很少，保全庄板块有房源的云中盛景却在捂盘，2019年城南楼市大热，地王中海铂悦府、一房难求的绿城润园、秋实学院里、金地江山风华，又将保全庄板块的光芒掩盖。抛开城南区域，这两年间城西区域、玉泉区范家营、城北毫沁营，每一个拿出来的声量都远超保全庄。

伴随楼市的跌宕，房价的飞涨，购房人的置业逻辑也在不断变化，保全庄板块因为缺乏整体性规划、持续性的宣传和打造，曾经的优势正在激烈的市场竞争中堕入寻常。

诚然，一个区域的发展不会一蹴而就，保全庄板块一波三折的“富人区”进阶之路，还需要等待实践的检阅和时间的洗礼。

2020年，机会又一次轮转，整个城南从产业到人口，再到基建，全部迈上新台阶，展开新蓝图，作为衔接老城与和林格尔新区的枢纽，保全庄板块“承北启南”的作用将被更大的激发出来。不过，这一次保全庄板块不再是城南的“一枝独秀”，几公里外的帅家营板块、范家营板块同样虎视眈眈。

本次土地拍卖是一个风向标，可以看出官方着力发展城南的决心，政策引领之下，如果保全庄板块仍不能抓不住机会“翻红”，帅家营、范家营等一众后起之秀，或许取而代之也未可知。

从楼市来看，除了帅家营、范家营的项目，城北名企云集、规划明晰的毫沁营，同样是保全庄板块强有力的竞争者。

无论从哪方面来说，留给保全庄的时间不多了。

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