房地产拉开去“金融化”大幕

来源：中国房地产网

热点城市新一轮调控似有全面铺开的意味。继上海、深圳、合肥之后，杭州也在1月27日迎来了调控升级，主要内容包括增加二手房交易成本，增值税免征从2年变5年；人才购房需追溯三年无房，火爆红盘限售起算时间从网签日改为不动产证登记日；关闭投机通道，落户不满5年只能买1套等。

此前深圳和上海陆续发布调控“补丁”。深圳主要以“查漏补缺”为主，堵住假结婚漏洞的同时，也开始了严查信贷；上海则全方位升级楼市调控，还堵了法拍房不限购的漏洞。此外，上周北京、成都等地也做出了打击哄抬房价等违规行为，维护市场秩序的宣言。

短短一周，多地密集开启新一轮楼市调控，这是监管意志的逐步落地。据新华社报道，近日住建部副部长倪虹带队赴上海、深圳等地调研房地产市场情况，督导落实城市主体责任。

他强调，要坚持问题导向，发现问题及时出手，采取针对性措施，引导好预期，坚决遏制投机炒房；要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，增强工作积极性、主动性、创造性，确保房地产市场平稳健康发展。

言外之意，新一轮调控，把引导预期摆在了重要位置。一旦哪个城市的楼市出现任何风吹草动，相关部门就会及时出手，将问题扼杀在摇篮之中。

伴随各地调控政策的出台，上周更引人注目的消息是“银行房贷收紧”。据21世纪经济报道称，招商银行深圳分行、广州分行及其下辖省内各家分支行已于一周前暂停按揭贷款放款。光大银行在深圳已暂停按揭贷款，广发银行亦已不接单，声称没有贷款额度了。

不仅上海、广州、深圳等一线城市出现银行个人房贷暂停、额度紧张、放款周期拉长等现象。无锡、郑州、东莞、佛山等城市也传出开始收紧。房贷全面宽松的时代一去不复返了。

随着贷款额度收紧，银行的房贷利率也开始上浮。以广州为例，1月27日起广州工农中建四大行房贷全线上浮15个基点。股份行相较之前上浮的更多，比如浦发银行上浮了30个基点。

直接的导火索是，3天前广州银行业接到了窗口指导，个人按揭贷款被“双管控”：新增个人住房贷款占比不能超过12.6%；每个月新增个人住房贷款额度不得超过去年10~12月份的平均放款额度。

银行个人房贷额度紧张、放款周期拉长、房贷利润上涨等现象的出现是多重政策效应叠加的结果，源头自然是去年最后一天出台的房地产贷款集中度管理制度，央行将银行分为五档，并设立区别性的“两条红线”指标，分别对房地产贷款、个人贷款的占比上限作出了限制。

此前，受益于按揭贷款低风险、低资本消耗、相对高利率等因素，很多银行将大量的增量信贷资源投向按揭市场，尤其是中小银行。在原有统一的调整模式下，仅对房地产融资增量占比、贷款增速进行管理，难以形成有效控制。而房贷新规划出红线，促使银行有针对性地梳理房贷业务，按规逐步调整房地产贷款、个人住房贷款投放规模及比例。旨在从银行信贷供给端约束金融体系在房地产领域的风险暴露，最终约束居民部门的杠杆率，实现结构性控杠杆。

房贷新规发布至今不到一个月，效果已经开始隐现。银行在额度管控之下，开始对购房者贷款资格审查、贷款额度把控及贷款周期均将更加严格，放款周期将继续延长。

这会有效防范违规放贷，尤其是消费贷流入涉房领域，同时也防止一些合规贷款过多地流入涉房领域。产生的连锁反应是，购房成本增加，时间拉长，对房产交易产生很大影响。

与打“补丁”式的政策升级不同，管住金融端才是抓住了楼市的“七寸”。从限制银行发放房贷入手，意味着调控手段已经转向控制资金流入楼市，调控的力度也有所升级。

可以看到，从房企融资“三道红线”到涉房贷款管控，再到此次一些地方房贷收紧、利率上浮，房地产行业去金融属性的大幕已彻底拉开。