房地产未来该怎么看、怎么办?这17位大咖如是说
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来源：中房网
中房网讯 （亚晨/文）一场地产圈的重量级发布会，如约而至。
3月16日，“2021中国房地产TOP500测评成果发布会暨房地产高峰论坛”在上海举行。会上，中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布了《2021中国房地产开发企业综合实力测评研究报告》，业内备受关注的“中国房地产开发企业综合实力TOP500”等测评榜单正式揭晓。（点击查看完整测评研究成果>>）
这项开展了13年的测评研究成果，已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。每次的测评成果发布，不止是检阅与评测，同时更是一场行业观点与思想交流的饕餮盛宴。
本次发布的测评研究报告指出，目前我国房地产行业的发展逻辑正经历着深刻变化，从监管政策、金融环境到需求、产品和技术，都与以往有了很大不同。在交易金额不断提高的前提下，交易面积增速呈现放缓，行业分化态势愈加明显。
那么，对于2021年的中国房地产市场会呈现出什么新变化？又会有哪些新趋势？行业格局是否已经固化？房企要如何创新来谋求新发展？
本次峰会邀请的17位业内外专家、学者，以及企业领袖都给出了自己的答案。
中国房地产业协会会长冯俊表示，刚刚闭幕的十三届全国人大四次会议通过的《“十四五”规划和2035年远景目标纲要》，也是房地产业和房地产企业在新的发展阶段需要遵循的指南。在冯俊看来，房地产业有四项任务需要去落实：
排名前列，要坚持绿色发展。《纲要》提出了节能减排的目标，这也是为了实现到2035年达到碳排放峰值、2060年达到碳中和这一目标的阶段性安排。建筑能耗在全社会能耗中大体上要占到40%，建筑垃圾占城市垃圾大体上也是40%。要实现节能减排的目标，房地产业负有重要的责任。
第二，要为扩大消费改善人民生活品质作新的贡献。住房消费是群众消费的重要组成部分，美好居住生活是群众美好生活的重要组成部分。随着经济社会的发展和群众收入水平的提高，群众对住房的质量、功能、服务，都提出了新的要求。这既是房地产业发展的动力，也是房地产业满足人民群众新的需求的责任。
第三，要全面推进房地产业数字化。一方面，以数字化为途径，推进智慧建造；另一方面，推进数字技术在流通、家居生活服务方面的应用。增强房地产企业的技术创新能力和投入。
第四，要为房地产市场的健康平稳发展做贡献。要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。房地产企业有两个认识问题需要解决，一是生产的目的及服务对象，是满足人民群众居住生活需要还是盲从某些人投资、投机性需求；二是企业的发展模式，靠高杠杆维持企业的发展不但对企业长期发展造成隐患，也对经济社会的发展构成风险，必须改弦易辙了。
上海易居房地产研究院中国房地产测评中心主任、易居企业集团CEO丁祖昱表示，经过多年的高速发展，房地产行业的格局也开始趋于稳定。相较于去年3月份，今年2021年10强的变动率为10%，50强变动也只有10%，相对来说强者比较稳定。
从行业角度来看，丁祖昱认为行业的发展也发生了变化，从高速增长到今天行业可能会慢慢步入缓慢增长，如果不能在融资给予房地产支持，“五道红线”出来之后，资金链会长期保持相对紧张的态势，房地产行业和房地产企业的增长都会受到比较大的限制。
著名经济学家、北京大学国家发展研究院院长、教育部长江学者特聘教授姚洋表示，我们的城市化目前仍然滞后于收入水平，所以未来十几年城市化还有发展的空间，城市化仍然是中国经济增长的下一个增长点。
一方面，城市化本身有很多的推动，比如技术进步等；另一方面，城市化对消费也有推动作用，通过搞双循环推动国内的消费，城市化就是一个重要的方面。目前，农村居民收入普遍没有城市高，因为农村居民的收入水平低。如果给一定的收入水平，农村的消费水平就会提高。但农村居民还是会面对非常多的未来风险和不安定因素。所以他有更多的储蓄，还是要建房子，所以城市化会提高消费水平。
恒大集团副总裁、首席经济学家，恒大经济研究院院长任泽平表示，中国的住房制度改革长效机制就是八个字：“人地挂钩”和“金融领域”。能不能把货币利用好，实现人地挂钩，是中国住房制度的根本。房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。人是需求，土地是需求，金融是饭碗。要振兴、开发一个城市，土地指标要向它倾斜。
在任泽平看来，中国现在高房价，三四线高库存，根本原因就是人地分离，这在经济学来看是最普通不过的常识。土地指标是服务于人，以及社保、土地等等。“十四五”规划以及这次两会提出未来重点发展就是城市群都市圈，就是把土地指标服务于人。
建设部原副部长、党组副书记刘志峰表示，党的十九大以来，中央反复强调高质量发展，房地产行业作为重要的民生领域，如何高质量发展，刘志峰从微观层面给出了五条建议：
排名前列，要严格执行即有标准，即有规范，确保住房质量问题。
第二，延长建筑寿命。延长建筑使用寿命，大力推进绿色住所。
第三，严厉打击偷工减料、以次充好、弄虚作假的行为。
第四，加强创新，促进行业高质量发展。创新是房地产行业高质量发展的动力，要以问题为导向，要实现群众安全舒适健康居住为目标，要把数字化、智能化、互联网融入房地产。
第五，完善房地产高质量发展相适应的评价体系，逐步提高质量占比的权重，使房地产测评工作更好体现高质量发展和绿色发展。
中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席周忻分享了他对今年房地产行业发展的观察。周忻表示，中国房地产企业做到今天这么大规模，要更加注重房地产建筑的质量，重视企业稳定健康地发展。周忻介绍，去年曾做过针对物业管理公司的满意度调查，发现一半投诉是针对建筑质量，所以TOP500房企要更加重视房屋建筑质量。
谈到未来，周忻称全球货币放水和“三道红线”的出台，促使房企要战略性思考未来发展。同时，周忻认为，在2021年这个战略一定是中国房地产行业数字化。他介绍，截至目前百强房企大多数重金布局数字化，其中数字化营销和全链路交易是一些头部企业必做的事情。
今年为帮开发商在房地产行业形成一个新的数字化的营销体系，易居花了大量的力气。虽然去年“双11、双12”线上卖房在行业影响力非常大，但在数字化营销和全链路交易上还要做很多年，易居希望在2021年能够跟中国地产行业的开发商一起共同见证这个行业的变化。
新希望地产执行总裁姜孟军介绍，地产仅仅是新希望集团一个小板块，它继承了集团的绿色基因，也恪守了成长法则。新希望地产规模中等，管理精细。过去7年复合增长达到75%，超过了1千亿，在集团里面只占不到20%。
姜孟军称，现在集团给出的任务是要转型，产业支持成为少有考核的主要指标。在国家大形势下，地产行业要进行转型，最重要的就是产业和地产进行一个链接。姜孟军表示，希望地产未来成为大集团产业和客户的双向链接。其他产业能给地产赋能，因为地产是一个行业服务的载体和流量入口，将来是链接消费者最方便的通道，未来希望地产和物业服务把这块链接做好，形成优势。而新希望地产未来主要是在乡村振兴，一芯两翼，把产业和地产进行赋能。
上坤集团董事长朱静表示，房地产行业在现在这个时间点，再靠过去单一的能力，原来的高度，或者高的杠杆能力，这些理念已经过去了，未来是综合实力的竞争。朱静称，在这样一个17万亿的市场，有很大的区域化布局和区域化特征的市场，可以将它理解成是一个斗地主、争上游的模式。朱静认为，这个行业的市场容量够大，能不能在这个行业真正成长起来，应该具备四个重要的能力，即：战略清晰的投资能力、产品能力、运营能力和人才储备的能力。
中梁控股执行董事、联席总裁李和栗表示，如果0分到10分评价来2021年房地产大的格局，感觉地产行业趋势七八分还是有的，整体来讲房地产行业还是稳定的导向，政策具有延续性，没有出现大的系统性的问题，政策的导向必然会引导行业向一个稳定的方向发展。
李和栗认为，目前行业整体向好，当然也会出现新的问题。从目前整个需求看，土地端压缩整个行业利润，倒逼企业自身提升，必须向管理靠近，要拓宽自身的发展，可能大家相对比较趋同，这种情况下不能太乐观。但是也不要太悲观，要适应政策。在一些细分市场加强管理，降低成本，提升效率。
龙记泰信集团执行总裁杨江辉表示，宏观上，供给端集中供应政策的出台，会使整个行业的资源要重新分配，行业会有严重的分化。作为成长型房企，必须有自己的打法。对于企业而言，一定要有好的战略清晰和投资运营能力，不断提升产品能力。
从整体看，杨江辉认为行业分化确实存在。但分化是一个相对论，不同类型、不同规模、不同打法的房企，只要有自己的资源，运用好不同的打法，应该会有生长空间。对于成长型房企，最核心的还是要注重投资能力。因为拿地的标准、竞争力和区域度，影响了金融杠杆、合作杠杆，但只要企业认清自己的竞争优势，都可以做好。对企业来说，要在热点城市以外的地方打游击战，做好小的投资能力把控，要有好的心态。
大家房产总经理顾飞表示，房地产行业存在一些不确定性因素，政策层面“房住不炒”，其他不确定性包括新冠影响和国际影响等。另一方面，因为政策层面在去泡沫，但是像深圳、杭州等非常好的一些城市，二手房倒挂非常厉害，这也带来了一些新的问题。
对此，顾飞提出两个战略：一是，坚定不移走品牌战略。长期来看，现在认为房子很多，但是好的房子很少，未来要造一些好的房子，做出品牌。二是，从产业布局的角度，目前也提出1+2+N的全产业生产布局，1是商业地产，2是投资板块，还有一些发展潜力的，为未来做一些布局，N在装修，在物业，在养老等也做了一些布局。顾飞强调，“我们一定不是做转行，是做相关行业的布局”。
中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东表示，房地产行业的基本面还在，量还在，但行业是分化的。目前这个阶段，要重视政策调控，房地产行业和其他行业不同的是，调控是常态，而在特定的调控中要适应这个常态。
唐晓东认为，每家企业要有自己清晰的战略，政策虽然变化，但要做好人力和品牌规划。多看到上下游能力的延伸和拓展。对于中南，“两条线、多航道“一起来做，中南想把自己简单地从开发商变成又会开发又会运营又会服务的联动企业，这样可以更好地发现新的市场。比如城市更新市场，比如在新兴产业化新兴城镇化过程中，可以捕捉到方向。唐晓东坦言，今年大家不要回避问题，在强监管政策之下，各家企业做好现金管理，对内要看到投资的回报，真实反映你的财报，这是最重要的。
当代置业高级副总裁、集团研发设计院总经理韩飞宇建议，还是要给行业一个相应的空间。包括两个方面，排名前列个方面是危机，或者叫做稳定。第二是基本，简单就是“三新两周期”。排名前列新是新市场，整个行业的规模在控制，但希望在长效机制下，逐渐呈现一个健康良好的态势。第二是新经济，产生更多的玩法，比如运营、资产、新农村建设、城镇化建设带来的机遇。第三是希望从产品端真正可以实现价值，做时间的朋友。而“两个周期“，简单说一个是硬件周期，是投入本身对于房屋品质的不懈追求。第二个是软件的更新周期，就是指运营，软性服务加入直接面向C端客户，通过一个场景的合理逻辑解决一种生活方式，让大家从体验和客户的整个感受端来感受到做产品的诚意。
康桥集团副总裁肖春和表示，小不等于弱，大不等于强，企业的战略只要定位不是把规模的增长放在排名前列要务的情况下，这种标准是对行业利好。
肖春和从两点分析：排名前列，对于政策调控，从战略上还是坚持深耕+绩效，这样可以让管理费用降低，品牌有提升。肖春和认为，单在金融受到控制的时候，子弹打向你该打的地方，这是战略。第二，战术上首先还是管理，目前的管理还属于粗放式管理，硬效率可以再提升一些，投资的金融成本再高一点，营销的溢价空间能不能多一点，品质再做好一点，这几个点做到了其实企业的竞争力就强了。在其看来，未来的房地产还是要把战略和战术分清楚，把自己的管理和品质做好，让客户有很好的口碑，这样可以做得更好。
乐迈亚洲总裁陈梅表示，未来的城市包括很多的新东西，市场会很大，这也是一个大好机会。不过目前大家对自己的房子还是会不满意，因为家里住的是人，所有基于人性的产品服务和管理运营，对于开发商和供应商都是一个挑战，这是我们要思考的。
作为供应商，陈梅称想追求品质，对产品有要求，对供应商也要有要求，而最重要的是可以创新。因为作为传统制造业，一直追求每一个时间段有自己新的产品。作为企业，要更加关注环保安全健康。对于新型供应商，是创新型思想包容开放的企业一起探讨这些材料。
全筑股份副总裁孙海军表示，作为房地产行业的下游企业，对这个行业又爱又怕。现在对房地产行业新的定义是经济的压舱石、稳定器，还是很重要的。在其看来，“房住不炒”叠加“三道红线”等政策，使得房地产发展面临很多困难和压力。
对此，孙海军建议企业可以关注两个变化：一个是不断强化自身，加强人员调整，优化产品结构，注意资金管理，防范金融风险。另外，要聚焦新材料、新工艺、新应用，聚焦产品升级，加快产品转型提高效率。做到这几点后，再寻找新赛道，投入新方向。
老板电器副总裁洪伟光认为，政策调整下住宅的金融属性发挥越来越少，更多还是回归居住功能。对老百姓来讲，从有房住，逐步转化为住好房。
不管两千万还是两百万一套房，大家的需求一样，现在似乎没有人满意。从洪伟光分享的数据来看，自2016年开始住宅精装修发展较快，到今天一年交付量超过三百万套。从可监测的数据发现，因为低档装修标准的大量出现，中档以上的装修标准从18年开始逐步下滑。洪伟光表示，还是希望大家关心产品，关心每一位业主，为他们的住宿或者生活创造一些符合需求的产品。
洪伟光强调，因为老板电器是一家从C端跨越到B端的实体制造业企业，内部想做大、做强和做长远。老板电器把做长放在排名前列位，从79年建立到现在，穿越了多个阶段，2013年已经完成了交接单，现金流很重要，选择对老板肯定不会错。
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