呼市楼市裂变分化元年,4区18盘加推,百花齐放or内卷开始?

2021年楼市金三银四小阳春已至，相比于前几年的火热，今年的黄金期尚在“冷启动”阶段，去年四季度开始的成交垂尾现象余威犹在。不过，对于买房人而言，过去三年多的全市房价飞涨、普涨已告结束，不管是区域、还是房价 ，都回归理性，“稳”字当头。

2021年的呼和浩特楼市，

从房源供应来看市场上新房、二手房供给非常充足，血拼哥粗略统计，四城区新房供货在3万套以上，二手房房源也逼近6万套，新房二手房的市场相互挤压、产品同质化等问题逐步暴露出来

从购房需求来看，本地购房者多的是“腾笼换鸟”式改善需要，如果二手房交易迟滞，将影响他们的购房进程，而外地购房者刚需、投资居多，能买得起的已经被收割的差不多了，剩下的部分想买房的人呢，会因为首府高昂的房价、消费物价以及不稳定的市场情况而推迟决策。

2021年的呼和浩特楼市，会是一个完全不同于过去几年的状态，血拼哥愿称之为——呼和浩特楼市裂变分化元年。这一时期会有3个明显的特征：

1、普通房产的增值性逐步减弱

2、优质房产的上车难度越来越大

3、稀缺房产的价值会被更多的看到、放大凸显

血拼哥统计2021年呼和浩特新房市场的情况，上期主要盘点了新盘情况，《超链接》，今天一起来看看优质楼盘加推的数据。今年四大城区共有18个热销项目会加推新品（详情如下图）。

总体看新房市场还是一个百花齐放的状态，各式住宅、公寓、商业都有供应且货源充足，但细部来看，一些热门区域、个别物业类型如公寓，已经开始出现一定程度的内卷化。

从分布来看，新城区以8个盘，44.4%占比，数量和占比均列排名前列，且项目高度集中在毫沁营板块和东河-科技城板块，自去年四季度开始的区域内房企卷化，今年会加剧，曾经被几家媒体炒作的“呼市陆家嘴”也逐步被大众认清为“呼市天通苑”，自住上学的购房者可以慢慢挑。

置业建议：

毫沁营板块建议伊泰华府晴翠B区和金地名峰，二者都是有名企开发，品质不错又有辨识度。更重要的是从地理位置来看，是区域2条主干道的交汇，距离区域核心配套的2个学校也更近。随着毫沁营板块的规模化建设推进，在这种高度集中的居住区，堵车的阵痛不可避免，对“路权” 的争夺也不再是什么秘密，如果有计划在这边买房，一定要看准了。

2、东河-科技城板块，这个区域的开发进度不是很快，但血拼哥认为规划舒适度和未来延展性要比隔河相望的毫沁营好一些，2021年泽信和万达都将加推房源，这2个盘的产品配置特别是户型挺不错，价格比同区域的华润性价比尚可。不过外部配套跟进还是有短板的，目前科技城还在养成阶段，对区域内房产的增值加成有限，再就是主干道万通路的修建今年也没看到新城区有相关计划，现在买这个区域就要做好享受产品本身，而区域还在“拓荒期”的准备，以时间换价值。

赛罕区方面，2021年加推的主力都是最近两年的大热楼盘，共有6个楼盘，物业类型覆盖比较广泛，住宅方面终改、刚改、刚需都有，而且分散在南二环、帅家营、保全庄几个区域，产品定位、价格分层还是比较明显的。而公寓则出现了比较严重的内卷，一是集中在南二环附近，二是首付远远超过住宅首付，性价比不再，且供大于需，前景未明。

置业建议：

1、高端改善购房者，优选还是如意，今年如意核心区域里面只有伊泰华府四期（即伊泰华府云玺C区）会加推，去年底开盘即售罄的业绩已经证明了伊泰的品牌号召力，从一期到四期，开发商的豪宅塑造能力、品牌渗透能力也已经被大众看到和认可：住在伊泰，早就从买了一套房演进为一种身份殊荣。楼市分化后，这类楼盘是比较吃香的稀缺价值房产。

2、早在去年血拼哥就说过赛罕区的性价比之地在帅家营板块，由于这个区域去年出让的2宗新地都流拍了，供货大户依然是金地江山风华，南万达落定对这个盘的加成很大，今年其加推的2.5-3期，高层改为精装出售，还有部分洋房和叠墅可选，只是得靠“抢” ，据说春节后一天能有上百组客户到访。

和同属于赛罕区的如意、保全庄板块相比，大家喜欢帅家营板块，一是喜欢它的性价比，而是是喜欢那种各类配套配齐，房产价值“落袋为安”的感觉，这部分后面血拼哥会再跟大家单独分享。

玉泉区方面今年的重头戏是和赛罕区交界的南万达广场和华润置地中心（万象城），加推的只有亿利澜庭和紫云锦都项目，关注度和前面2个明星大腕般的项目不可同日而语了，不过对于亿利澜庭来说，还能吃到比邻南万达的红利，“打不过就加入”也是很好的一种解题思路。

回民区由于去年土地供应锐减，还有房源储备的只剩祥生城和慧谷上品。整个城西区域的基本盘仍然没有什么改善提升，相应的房产价值的减弱已经是板上钉钉。

置业建议：

对于这两个区域，地缘性客户和想拿到呼市入场券的购房者可以酌情考虑。热衷消费娱乐，有购买力的朋友，可以等待万达和华润的新作，今年商业地产领域的战况也会很激烈，后面再展开讨论。

血拼哥总结：

楼市财经院曾经写过一段话：

一个人的命运就像金融资产，一部分收益来自国家和历史的进步，另一部分，来自你的选择…你个人的命题，是在于能否在城市、专业、行业、资产的选择上不犯或者少犯错误。

不管呼和浩特楼市是百花去齐放还是内卷化，都只是一个新楼市周期的轮替交叠，中国楼市跌宕起伏30余年，外部环境的变化，对于品牌开发商而言已经如家常便饭般寻常，他们的发展史，基本就是一场场突围赛合集，市场自有法则去优胜劣汰，而对于大多数购房者而言，无论是自住还是投资，都直接关系生活质量、品质，以及资产价值的保值增值。

血拼哥带大家复盘2021年的楼市，也是希望在这个楼市马太效应加剧，房产价值上升通道越来越窄，普通人买到优质资产机会越来越少、呼和浩特高热楼市行情退去的时刻，一些维度的观察和总结，仅供置业参考。