2021呼市土拍吸金61亿,成交额减半,变革将至?
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根据呼和浩特公共交易中心数据显示，搜狐焦点综合整理，2021年呼和浩特（不含旗县区）合计进行国有建设用地使用权挂牌出让11次，出让土地总计80宗，出让面积283.59万平方米，最终成交土地56宗，流拍23宗，终止挂牌1宗，成交面积157.31万平方米，同比下降4.9%，成交总额近三年首次未达百亿，最终成交额61.26亿元，同比下降52%。
按照土地类型划分，住宅用地成交14宗，商业用地3宗，科研用地10宗，商服用地18宗（马鬃山滑雪场），中小学用地1宗，公共设施用地2宗，旅馆用地1宗，商务金融用地1宗，仓储用地1宗，工业用地5宗。
从全国楼市来看，2021年，首批22个试点城市开始推行集中供地政策，供地时间集中在5月、9月、12月三批；呼市虽未实行集中供地制度，但细看呼市2021整个土拍走向，土地出让节奏与热点城市集中供应节点大致相符，土地出让逐渐向集中供应转变，顺应楼市发展大潮。
再看2021呼市土地供应类型，经过2018-2020三年发展，呼和浩特土地市场开始分化，住宅用地放量缩减，土地供应转向于城市配套建设，科技城企业引进、文旅项目落地等层面，逐步夯实城市发展竞争力，补足区域配套短板。
值得关注的是，自2019年起，呼市土地市场成交面积及成交额已连续3年下降，其中，2021年呼市土地市场较2020年，整体土地成交量走低，成交额大幅下降，其中，成交总额占比仅为去年的48%，且拿地溢价率进一步走低，56宗成交宗地中，仅3宗产生溢价，其余均底价成交。
由此可见，受限于楼市调控及房企自身经营情况等因素影响，房企资金储备不及以往，拿地速度放缓，也预示着高溢价退出历史舞台，房地产市场运行回归平稳，房价趋于稳定。
2021年，赛罕区成为呼市土地市场的吸金王，成交额占比过半，合计揽金31.51亿元，遥遥先进，回民区次之，揽金16.44亿元，新城区及玉泉区分别成交6.9亿元、5.64亿元。
赛罕区：城东南地位稳固 再现地王
赛罕区延续2020年强势表现， 2021年合计挂牌土地32宗，成交27宗，成交面积844.276亩，流拍4宗，终止出让1宗，摘牌率达87%以上；
整体来看，2021年赛罕区土地市场运行平稳，供地范围以保全庄东南区域，小黑河沿线及炼油厂片区为主，其中小黑河南2021036地块成交楼面价达到7194元/平（含配建），土地溢价58%，由中实地产竞得，成为新地王，地块周边靠近成熟的住宅区，商业、学校等配套齐备，预计2022年开始推售。
华润置地首次进驻城南，位于双台什街的2021083地块历经规划变更，公示后，于2021年尾摘牌，地块周边历经数年发展，已形成聚居区，与在建的永泰万达一街之隔，生活属性较好。
此外，呼市地铁公司与万科合作的马鬃山滑雪场也完成摘地，选址在榆林镇马鬃山，目前已经开板营业，定位以冰雪运动为主，项目总投资11.9亿元，规划总面积2.78平方公里，建设期二年，建成后将成为呼包鄂榆经济区冬季旅游的优选目的地，同时满足大众滑雪体验和竞技体育赛事需求。
经过2018-2021年的铺陈，呼市城东南区域已经形成价值共识，区域配套落地提速，包含兴安南路、乌海大街等多条断头路逐步打通，路网逐渐完善，沿小黑河向东开发初步成型，也因此，城市界面优，发展速度快的城东南区域成为置业者改善选择的重点片区，也更多获得开发商青睐，土地也连续数年拍出高价。
但城东南外拓区域，如保全庄、东西古楼、喇嘛营等片区，未能与如意板块、南二环板块一道形成强价值认同，土拍高价背后，销售情况却不及市场预期，究其原因，其一，保全庄板块开发接续性较差，尚有大片棚户区待征迁，城市界面观感较差，劝退了部分改善客户；其二，高地价背后的高房价，带来的置业压力较大，面对尚未兑现的配套，买房人观望情绪浓厚。
预计2022年，赛罕区仍以保全庄周边作为重点供应区域，阿尔山路站周边地铁小镇、保全庄内鱼种站片区或将成为拓展方向，未来的赛罕土地市场，依旧看点满满。
新城区：科技城发力 三年成型可期
2021年，新城区合计成交土地16宗，成交面积656.339亩，成交金额6.9亿元，经过三年的住宅用地持续供应后，新城区东河板块及毫沁营板块开发趋近饱和，存量新房库存较大，房企竞争压力加剧，故而2021年，新城区土地供应重点转向生活设施、企业引进及教育配套用地，提升区域竞争力。
细分土地用途，科研用地成交10宗，占比62%以上，科技城开始发力引进企业，全年科技城板块成交土地442亩，包含航天科工，TCL科技，铁甲安防等企业相继拿地，中国石化也将在科技城建立院士工作站，呼市科技城招商引资持续拓展。截至目前，呼和浩特科技城已落户275家企业，年营收额已经达到40亿元以上，未来的科技城，将会成为呼市乃至内蒙古的科技创新中心，科创高地，成为以科技创新为核心的经济增长极，三年成型指日可待。
再来看住宅用地，2021年新城区仅成交住宅用地1宗，地块位于成吉思汗大街以北，北二环南侧，由松江房地产摘下，地块规模较小，仅20.16亩，目前已规划为高层住宅。商业用地上，呼市地铁公司取得市中心鼓楼区域2宗TOD项目用地，未来将分别打造为旅馆及社区图书馆，与地铁1号线接驳，相关工程已开工。最后看教育用地，2021年8月敬业学校摘得东河板块教育用地，新校区占地100亩，包含初中部、高中部，合计80个班，2022年有望开工，未来新校区完成后，预计老校区将迁至新址。
玉泉区：二道河新增住宅 南平房回迁启动
玉泉区2021年累计成交土地3宗，均为住宅用地，成交额达到5.64亿元，成交面积207.011亩，成交区域集中在二道河及范家营板块。
二道河片区地块自2020年开始，多次挂牌上架，但因配套，区位等因素数度流拍，本轮土拍，地块下调成交价，楼面价较低下探到2739元/平米，拿地成本降低后，中天摘地进驻，目前项目规划为小高层住宅，定名中天御湖尚品。位于范家营板块的2021047地块，将用作市医院南平房区回迁房专项安置，由玉泉区国企玉祥房地产公司开发，项目定名为玉祥润泽园，目前已开始招标，预计2022年开工。
回民区：开发重心南移 孔家营初具雏形
经过2020年一整年的土地整理及前期准备，2021年回民区开始大规模供应住宅用地，全年合计成交土地5宗，成交额达到16.44亿，成交面积395.58亩，住宅供应占比85%以上。
从放地区域看，集中在孔家营板块原三联化工片区及光明大街原内蒙古大商城地块，回民区的土地供应重心也从昔日的成吉思汗西街南移，着力开发新片区，目前摘地项目均已完成首开，进入顺销阶段，价格较低达到7666元/平，对刚需置业比较友好，上车成本进一步下降。
备受关注的新华广场改造用地完成出让，目前规划设计已出，施工已经进场，预计2022年9月完工后对外开放。
按照回民区现有规划，2022年将继续完成三联化工片区的土地整理，陆续出让住宅用地，未来有望形成聚居新组团。
与2020年相比，2021年房企拿地数及成交额大幅下降，碧桂园全年摘下回民区3宗住宅用地，均为底价取得，规划为小高层住宅，已进入推售期，碧桂园至此在呼市完成6盘布局，进一步扩大开发规模。
来自赤峰的中天地产，取得南玉泉二道河片区及城南炼油厂片区共计3宗住宅用地，入呼2年开发楼盘达到4个，新摘地项目中天悦府、中天御湖尚品预计2022年将陆续上市销售。
中实地产2021年摘地2宗，均位于城南片区，其中小黑河片区住宅地块历经数十轮竞拍，在众多房企中突围，以5.7亿取得，楼面价7194元/平（含配建），成为2021年度地王；另一宗地位于阿荣路西侧，靠近二附院新址，底价成交；按照目前规划，2022年中实地产继续以改善产品为主导，扎根城南。
2021年呼市累计流拍土地23宗，其中，回民区流拍8宗占比最多，玉泉区流拍7宗，新城区及赛罕区各流拍4宗。
具体来看，玉泉区流拍地块集中于二道河及南湖板块周边，自2020年起，虽多次挂牌却鲜有成交，血拼看来，地块周边城市界面较差，缺乏商业及学校配套，房企对于未来发展规划存疑，因而数度流拍。
回民区流拍地块中，2021002号地为原内蒙古大商城地块之一，地块存有建筑物，房企竞拍需负责后续拆除工作，开发难度及成本较高，未能顺利拍出；三联化工片区住宅用地流拍，目前来看，该区域虽靠近老城片区，但周边二手房市场价格较低，区域尚未形成价值认同，已拍出地块新房价格相对较低，且去化缓慢，一定程度影响了后续房企摘地热情；成吉思汗西街沿线2021081及2021082宗地，要求竞买人同时竞得，并配建小学，在年尾节点，各大房企资金储备相对不足，且地块非传统热门区域，后续推售去化压力增加，最终未能拍出。
赛罕区流拍地块，2021014宗地位于老城区中心，呼伦南路沿线，但地块规模太小，仅12亩，且需配建回迁房及回迁商铺，对开发企业吸引力有限；2021080宗地先后2次挂牌，地块位于城南炼油厂片区，周边配套较成熟，但该地块同样规模较小，容积率仅1.8，项目设计开发难度较大，最终流拍；
新城区流拍地块，2021013宗地位于城北，紧邻恒大城，地块规模较大，总占地189.315亩，起拍价达到11.86亿元，且需配建1所九年一贯制学校；另一宗流拍住宅地块位于东河板块，占地100.18亩；综合来看，新城区挂牌的住宅地块属于近年来的开发热区，但体量都较大，面对当下的市场环境，房企选择继续观望，且看2022年新规划吧。
根据中原地产研究院数据统计，过去的2021年，各类楼市调控高达651次，刷新历史纪录，同比涨幅高达33%。2021年房地产整体调控政策表现为上半年收紧，下半年市场下调后逐渐出台稳定调控的政策。
具体到2021年的呼市土地市场，从全国市场传导来的降温潮也影响了房企继续扩张的步伐，加之部分房企的暴雷，加大了楼市参与者对民企的担忧，在土地市场上突出的表现为，其一，民企拿地大幅缩减，财务状况优，销售业绩佳的国企央企背景房企开始加大土地储备；
其二，本土实力房企登上舞台，2021年扎根呼市的本土房企拿地金额，土地储备量大幅增加，此外，如秋实、万锦、金宇等房企，虽未参与土拍，但经过收购等操作，金宇完成原嘉茂地块及一毛厂区历史建筑变更公示，万锦取得原中宇广场地块，秋实取得原春华朗园、29中附近地块，银都取得原港湾地块，2022年预计将面市，补仓住宅市场。
按照目前的市场态势，预计2022年楼市以稳为主，楼市分化也将更加明晰，房企对于拿地这件事也将审慎处理，民营房企拿地规模进一步缩减，本土实力房企和国企央企手中底牌更多，扩张步伐稳健，面对市场变革也能从容应对，成为新一轮楼市发展的主导者；
市场层面，当前楼市已从规模化转向精细化发展，买房人对于居住拥有更多的思考，走量式的快消盘难以获得买房人青睐，房企需要在开发、规划、户型、及后续服务等下功夫钻研，让买房人投下房票，未来的楼市将更加考验房企综合实力和应变能力，适者生存将是市场法则。
最后来看区域，呼市的城东南片区依旧是呼市外拓的热点，2021年供应土地除2021080地块流拍外，其余全部拍出，这片南连新区北接老城的区域仍是房企拓土的重要选项，2022年仍值得关注；
至于城西及南玉泉待开发区域，屡次流拍足以看出市场导向，远期规划，城市配套及学校举足轻重，配套尚未落位前，对于房企的吸引力有限。
新一年的楼市已经拉开大幕，2022楼市如何发展，血拼与你一同见证！针对各楼市热门板块的复盘，我们也将从明天起发布，敬请关注！
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