呼和浩特二手房价连涨10个月背后:棚改“光环”与刚需入市

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中房报见习记者 秦佳丽 | 北京报道

鲜有哪座城市像呼和浩特这样创下如此“连贯”的房价涨幅纪录。

中国房地产报记者通过梳理发现，自2018年11月以来，呼和浩特二手住宅价格一路领涨，期间单月较高同比涨幅达23.7%，较低同比涨幅亦达16.9%。以国家统计局定期公布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》为依据，2018年11月～2019年8月期间，呼和浩特二手住宅销售价格同比涨幅，已经连续10个月排在全国首位。

当地新房价格也不示弱，同期涨幅持续排名全国前三甲。

步入今年9月以来，由于全国城市房价暂无官方数据排名，呼和浩特新近一月来的房价涨幅情况尚不确凿。但据数据，今年9月，呼和浩特房价均价为11277元/平方米，较去年同期同比增长11.7%。虽然增幅有所回落，却仍不失为高位。

呼和浩特房价一路高歌猛进，但对比其相对靠后的GDP数值与常住人口数量，其二手房乃至新房价格涨幅多少显得“超前”。

政府层面对此开始加码调控。当地政府于9月底印发《呼和浩特市房地产市场调控工作实施方案》，对土地供应节奏、购房贷款政策、商品房销售备案多管齐下，确定将“商品住房去化周期连续3个月保持在12个月至18”作为正常供地的合理区间，购买三套及以上住房的不得办理商业贷款等。

随着政策的落地，一个疑问也在产生，是什么让呼和浩特房价走势如此之“刚”？多方调控下，当地楼市涨幅将延续惯性，还是脚步放缓？

二手房价连涨十月

剔除排名尚未出炉的9月份，呼和浩特二手住宅涨幅此前已连续10个月位居全国榜首；同一时期的新建商品住宅涨幅也位列前三，在今年1～4月，新房涨幅甚至一度排名全国第二。

具体来看，在二手住宅销售价格方面，呼和浩特自去年11月的10366元/平方米一路稳增至今年8月的11412元/平方米；新建商品住宅价格则从去年11月的9297元/平方米稳增至今年8月的11226元/平方米。二者环比、同比皆在上涨。

尤其是今年4月以来，呼和浩特二手住宅的售价与同比涨幅，开始双双超过当地新建商品住宅。

持续攀高的房价没有阻碍人们在呼和浩特的购楼热情，目前呼和浩特楼盘的成交套数、成交面积同样增加。根据呼和浩特住房保障和房屋管理局公布的数据，今年1～9月，当地二手住宅成交近2.15万套，同比上涨3.41%；新建商品住宅成交约2.49万套，同比上涨21.09%。

实际上，房价涨幅居高的城市不止呼和浩特一座。近一年来，西安、石家庄、贵阳、昆明等省会城市二手房及新房涨幅同样可观。与它们相比，尽管呼和浩特拥有“内蒙首府”“中国乳都”“国家历史文化名城”诸多光环，但其常住人口数量、GDP总量等地产行业关联要素，排名并不靠前。

记者梳理发现，以《2019年上半年较新中国城市城市GDP百强榜》为依据，呼和浩特今年上半年GDP数值在全国百城中排名76位，截至2018年底的常住人口数量为312.6万人。对比之下，西安、石家庄、昆明、贵阳今年上半年的GDP排名依次为22位、31位、44位、65位；常住人口数量依次为1000.37万人、1031.49万人、643.22万人、488.19万人。

经济基础难争上游，但楼市的涨幅与卖势却处在全国高位，呼和浩特的底气究竟何在？

优惠政策曾是主要杠杆

毋庸置疑，诸多因素推动着呼和浩特房价与成交量同时攀升，包括其位居西北要塞的地理位置、不断释放的人才吸引举措、原本起点较低的房价基数，甚至是即将贯通的地铁一二号线建设。

但这背后，当地政府部门向开发商与购房者同时抛出的橄榄枝，或许是带动当地楼市火热的关键。

公开数据显示，早在2005年呼和浩特房屋均价涨幅曾连续三个季度超过10%，并在该年第四个季度位居全国排名前列。另据清华大学房地产研究所等机构出具的报告，该年呼和浩特市房地产投资环境的吸引力已排名全国第五，紧随北京、上海、广州、南京之后。

呼和浩特楼市初露峥嵘与当地政策息息相关。据悉，自2004年以来，呼和浩特开始以“潜力巨大的商品住房投资空间”自我包装，在吸引开发商入驻上多番运作，包括将土地收储中心调整为政府直属机构、从北京引进专业经纪公司作为土地运营顾问等。

彼时呼和浩特在土地招拍上热情难掩，将当地的房产投资空间铺陈得明明白白，当时一份《呼和浩特房地产情况简介》直接指出：“今后几年，旧城将拆迁500多万平方米6万户居民，其中80%家庭即4.8万户左右会购置新房，按每户70平方米中等水平计算，就会有336万平方米的新增住房需求，房产有很大升值潜力。”

在友好的招商环境下，2005年呼和浩特便通过“招拍挂”出让土地63宗，成交面积达8824.44亩，成交总金额33.78亿元。

截至目前，呼和浩特仍然吸引着一大批主流房企入驻，前有中国恒大、碧桂园、中海地产与中交、富力赶早落地；后有华润置地、中梁地产、祥生地产、金地集团等在2018年首次进驻。今年6月，中海地产与中国恒大等仍在呼和浩特扎堆拿地，连续拿下土地14宗，呼市地产热度不减。

另一方面，买家享有购房福利仍是撬动当地楼市的关键。

2014年6月，呼和浩特成为全国排名前列取消限购的城市，在公告文件中直接提出“取消商品房销售方案备案制度，居民购买商品住房（含二手住房）在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。”

限购取消对于当地楼市的升温效果立竿见影。同年7月，呼和浩特楼市卖出商品房1489套，成交量环比上涨34.6%。

随后几年间，呼和浩特相继推出推出吸纳人才落户的户籍新政、“免受原房地产公司抵押行为影响”的不动产登记新政、更加优惠的房地产交易契税营业税新政等等，直接或间接刺激着购房者需求。

尤其是2019年4月试行的“半价购房”，针对具有普通全日制本科及以上学历的应往届毕业生(往届3年及以内)，满足一定条件时提供半价优惠，令当地楼市刷足了存在感。

几乎在购房福利政策密集的这几年，当地房价迎来了跨越式增长。记者梳理发现，2012年～2016年间，呼和浩特商品房均价相对稳定，维持在6500元/平方米上下；2017年起，当地房价开始了新一轮飙升，从年初6793元/平方米直接升至年末的8308元/平方米；节节攀升的房价自此没再刹车，一直上涨到2019年超过11000元/平方米。

二手房倒挂现象凸出

在整体火热的呼和浩特楼盘中二手房价明显俏过新房。

自去年11月以来，呼和浩特二手房均价始终走在新房前列；步入今年4月，前者连同涨幅也一并超过后者。

“只能说始终有一部分人的刚需从新房挤压到了二手房。”某房产经纪人告诉记者，“新房受‘限价令’调控在定价上要参看周边楼盘设置天花板，所以越是优惠的新房越成‘香饽饽’，但每次新开的优质楼盘毕竟数量有限。这时定价相对自由的二手房就成了人们的另一种选择。”

事实上，除了一批“外来者”加热了呼和浩特购房市场，当地刚需一直存在，典型如“棚改货币化安置”催生了一大批需求。

仅在2017年至2019年3年间，呼和浩特市政府便对中心城区2680万平方米城中村和城市棚户区实施彻底改造，惠及群众10.3万户，共计30.2万人。其中95%民众进行“货币安置”，构成了近两年呼和浩特住房成交的重要数据。

也几乎在同一时期，呼和浩特市政府有意“去库存”，对新盘的开发趋于保守。

2016年，在呼和浩特经济工作会议上，当地有关部门明确指出要把去库存当作该年经济工作的重中之重，鼓励房地产开发企业调整营销策略，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。官方数据显示，除去保障房和回迁房，彼时呼和浩特商品住宅库存面积超过1000万平米，去化周期至少需要3年。

也就是说，一面是不断萌生的购房需求，一面是有所放缓的新盘开发，原本饱和的卖方市场逐渐稀释，免受“限价令”束缚的二手房价由此迎来上涨空间。

“除此之外，二手房价倒挂还有很多普适性原因。”上述房产经纪人告诉记者，一是中心城区土地供应越来越少，新出让的地块逐渐移向外环转移；二是新房开发交付周期较长，看不见摸不着，导致一些购房者在心理上倾向于配置成熟的二手房。类似现象并不少见，近期南京、福州等城市的二手房倒挂现象同样凸出。“总体来说，还是需求决定市场。”

涨势有望回归理性

应对持续飙升的房价，呼和浩特近期开始放出 “大招”。

9月30日，当地政府印发《呼和浩特市房地产市场调控工作实施方案》，一谈土地供应，将“去化周期连续3个月保持在12个月至18个月”，作为衡量土地供应的节奏的合理区间，允许已取得使用权的商业用地调整为商品住房用地；二谈稳定房价，三套及以上住房的不得办理商业贷款，预售备案价格不得高于同地段、同品质楼盘上月网签平均售价 ；三谈住房供应机制，完善公租房配建制度与住房租赁市场；四谈行业监管，严管商品房合同备案与在建工程抵押。

此前7月份，呼和浩特房地产中介协会还曾发布《关于配合主管部门开展行业自律自查的通知》，针对当地对二手房市场进行整顿规范，包括不发布虚假图片与虚假价格、不签订“阴阳合同”、不配合投机炒房团谋取不当利益等，以求扭转当地中介的垄断与炒作之风。

持续加码的政策调控，一度被业界视为让呼和浩特房价回归理性的铁腕手段。研究院智库中心研究总监曾谈到：“对于房价同比涨幅持续领涨全国的呼和浩特，后续有赖于继续巩固既有的调控政策，同时出台各类新的管控内容。”

他进一步表示，虽然部分三线城市有二手房涨幅扩大现象，但目前各地楼市整体进入降温通道，一二线城市总体热度开始减少，房价涨幅呈收窄趋势。“预计未来市场分化仍将存在，但稳定将是市场主旋律。”

“地产界一直流行一句话，短期看金融，中期看土地，长期看人口。”地产评论员牛亮告诉记者，“单从这些角度出发，未来留给呼和浩特房价持续飙升的空间不大。”

牛亮解释，从金融来看，中央政治局强调“房住不炒”，监管部门则严控资金违规流入房地产，当地房企的融资趋势依然收紧。从土地上看，目前呼和浩特的去库存化已经收尾，土地供应增加，有助于房价回归到合理区间。从人口上看，呼和浩特的人口增速正在放缓，2018年新增人口为1.1万人，是近10年来的较低值；至于今年上半年试行的“半价购房”人才安居工程，效果显现还不够明朗。

毋庸置疑的是，呼和浩特楼市即将迎来一个全新阶段。一方面，当地楼市赖以发展的3年棚改将在2019年完结，急需挖掘新的市场增长点；另一方面，同期推行了3年的“去库存化”已在2018年底全面宣告结束，房企拿地机会开始增加。据呼和浩特土地收购储备拍卖中心发布的《2019年工作安排报告》显示，2019年呼和浩特拟储备商住用地4406.7亩，总量较去年近乎翻了一番。

目前看来，步入十月后，呼和浩特二手房价不再倒挂。数据显示，截至10月14日，呼和浩特10月二手房均价11285元/平方米，同比上涨 11.5%，增幅有所回落；新房均价11442元/平方米，不再被二手房“反超”。

“接下来，褪下‘棚改’光环，踩准供地节奏，呼和浩特楼市是时候慢慢显出原形了。”牛亮如此说道。

来源：中国房地产报社