呼市城西7000多套房子何去何从?内忧外患的开发商开始发愁

转眼2018年余额已不足30天，呼和浩特的房地产市场在经历了一整年的魔幻暴涨之后，终于恢复了一丝丝宁静。但这宁静只是浮于海面的冰山一角，其下的暗流涌动不为外人所知…

除了本地的大开发商们动作频频，拿地、开盘、加推…外来的几家大开发商也是虎视眈眈，不遑多让。像华润，4月来呼拿地，9月城市展厅开放，11月拿到预售证并在一周内开盘劲销8亿，10月还竞得华润置地幸福里旁137亩新地，速度之快调动资源之能事令人叹服。

但是，位于城西的一些开发商和他们的楼盘可就没有这么顺利了…

同样是今年入呼的两家全国百强房企：中梁控股和祥生地产，都选址在城西回民区，楼盘是门对门，自拿地开始就是贴身肉搏战。11月24日，两家都选择这一天售楼部和样板间对外开放，连用的活动公司和礼仪都是一家，争分夺秒抢滩城西市场。

对于整个城西板块来说，中梁和祥生的博弈只是一个缩影。不久的2019年，风起云涌的城西楼市，一场大战正在酝酿。

今年9月呼和浩特官方提出城西一体化高质量发展意见，21个委办局火速西迁，94个二级单位也计划迁入城西，开发商们也顺势高唱凯歌，但三个月过去了，这项政策对城西楼市的提振却并没有我们想象的那么可观，究其原因，就是城西名企开发商云集、房源库存爆仓。

来看一组统计数据

单就开发商而言，目前城西板块已经有恒大、万达、中铁、富力、慧谷、中梁、祥生、城发、金石蒙荣等。这其中有强劲的全国房企，也有实力的本土开发商，当然还有广龙苑这样的定向单位大型住宅区，有知情人士透露，城西将为西迁的这些委办局建大型公务员小区。

这些开发商处在不同的销售阶段，早先入驻的恒大雅苑、万达广场、香墅嶺、慧谷蓝庭、金城百合等基本都已经是尾盘，但2017-2018年加大的土地供应，让城西的房源库存大幅增长。

2018年9月万达广场住宅售罄，到2018年底，中铁诺德龙湾销售额以高达16亿，仅剩少量别墅和高层，这两家可谓提前结束战斗，成功上岸。

2019年的城西大战，火力集中到了乌里沙河两岸——城发绿园三期、恒大翡翠华庭，慧谷臻园、富力华庭二期、祥生东方樾、中梁首府。六足鼎立，待售房源近7000套，库存严重爆仓。

根据搜狐焦点对近三年（2015-2018年）的网签数据成交监测来看，回民区在全市住宅总成交量的占比较高峰也不过全市成交总量的五分之一，平均占比仅15%。

从上述内容可以看出，目前，城西市场出现了严重的供需不平衡状态，房源供给大大超过市场需求。而城西这一众开发商内忧外患的囧境远不止这些…

一方面，呼市市民普遍在置业时普遍更倾向新城和赛罕两个城区，而回民区基本属于退而求其次的选择，毕竟配套严重跟不上，对其过去脏乱差的刻板印象也很难消除；

另一方面，回民区前几年的房价整体比较低，回民区万达、城发绿园一期首开价格都在4500元/㎡以下，广龙苑、草原明珠、时代天骄等小区也基本都是4000元/㎡左右，虽然这批开发商借这轮呼和浩特房价上涨把区域内的房价翻番提涨，但市场对于该区域的心理定价还是偏低。

毕竟购房者没那么健忘。即便是在回民区成交量较高峰的2017年，广龙苑和城发绿园分别以1465套、1066套位列网签TOP榜排名前列名和第三名，也都是低价换量取胜，成交价格分别是4464元/㎡ 、5831元/㎡，与目前市场房价相去甚远…事实上，城西板块也确实没有太多东西支撑这一轮房价暴涨。

外部市场环境不容乐观，那各家开发商的实力究竟如何呢？我们可以从以下4个方面来分析这些开发商的优劣势

1、知名度：单从名气来看，各家可谓平分秋色，但恒大、慧谷、城发在呼和浩特房地产市场已经有开发入住的成熟楼盘案例，相对来说群众基础更好，口碑效应更容易转化为老带新成交，慧谷臻园开盘70%以上都是慧谷蓝庭的业主老带新就是一个很好的例证。而富力、中梁、祥生都是近2年才来呼和浩特，虽然是明星开发商，但本地市场对其认知还不多，市场教育需要花费更多成本，从城西各大开发商的户外广告、公交车广告排期之紧张、密集就能看出一二。

2、区位配套：目前来说这几个楼盘的配套相差无几，以回民区万达广场为核心的商业配套，以秋实中小学为核心的教育配套，以及一直甚嚣尘上却尚未落定的二中分校、贝尔路小学分校、奥特莱斯商场等，不论距离远近、划片与否，几家都必须将其列为自己的配套，但实际上该区域内的配套还亟待完善，比较好的一点仅仅是交通便利，成吉思汗大街、北二环快速路、巴彦淖尔快速路等几个主干道围合之下，出行算是比较方便的。

3、产品设计：前几年金石蒙荣曾凭借邀请北京的设计团队打造空中墅概念，卖复式住宅，让香墅嶺项目大爆，但近年来，随着各大开发商入驻，越来越优化的户型和园林设计让呼和浩特房地产市场得到了革新，如今再去看，无论是城发、恒大、慧谷还是中梁、祥生，在户型和园林设计上都更合理、更精巧，差异化越来越小了。

4、拿地成本：房价与地价一直是面包与面粉的关系，城西的这几个库存大户拿地时间不一，中梁控股和祥生地产在今年7月竞得的土地，价格是近两年来的较高位，而这之前出让的土地价格普遍不高，今年下半年的土拍又有多宗流拍和底价拿地，这就把这两家推上了高位，如果打价格战，他们的成本压力非常大，如果不打，那两家高周转的模式就将在呼和浩特折戟，牵一发而动全身…

从这四个方面来说，面对狼多肉少的市场行情，城西的各大开发商其实都缺少一锤定音的能力， 混战避无可避。所以走访市场时，我们时常能看到A楼盘的销售悄悄溜进了B楼盘的选房现场寻找客户，或者蹲在竞品门口拦截到访客户，更有甚者网上放对手黑料组织水军给差评…开发商的焦急和慌乱，可窥一斑。

纵观全国，随着楼市调控政策的不断深入，调控效果逐渐显现，一线城市和部分热点二线城市房地产市场恢复稳定，部分三四线城市房地产市场出现降温，热度不再。而政策的持续收紧，去杠杆压力之下，房企的拿地开发也日趋回归理性稳健。相信呼和浩特的这一轮飞涨也将随之进入尾声，走向平稳 。

而留给城西各大开发商的销售压力却是实实在在的，这是否会驱使他们加大促销，让房价松绑，房青城和广大购房者一样，保持期待。

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