楼市白皮书:2018楼市政策一览 看看呼和浩特采取了哪些调控

搜狐焦点呼和浩特站点 2019-01-02 09:27:26
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2018年全国楼市房地产概述 1.450次,2018年房地产调控创史上之最。

一、2018年全国楼市房地产概述

1.450次,2018年房地产调控创史上之最

今年以来,在中央“房住不炒”定位和因城施策、分类调控精神指导下,各地政策持续加码,年内累计各项调控政策多达450次,有22个城市加码或开启限购政策,17个城市实行限售政策。成为历史上房地产调控最密集的一年。相比被公认为“调控年”的2017年多出75%。

正是在这一从严调控的背景下,全国楼市经历了从局部过热到整体降温的过程,市场预期出现了积极变化,房价、销售、投资、地价等多项房地产指标均明显降温,调控取得了阶段性成果。

今年全年中国商品住宅销售面积预计将达到14.6亿平方米,同比基本持平。在住房全面商品化的20年来,商品住宅销售逐渐升至顶峰。但今年商品房销售面积、金额累计同比增速已有逐步回落的态势。

2.10个关键词

调控

2018年,楼市调控一直处于高压态势,各地的房地产调控政策持续加码。中央政治局会议指出,要下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。年底召开的中央经济工作会议再次明确,要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。

房价

2018年房价同比依旧稳中有增,一线城市维持高位,二线城市房价同比涨多跌少,三四线城市则进入分化调整期。深圳是2018年房价最高城市,达55437元/平方米,但同比回落3%,从各城市能级来看,一线城市成交均价波动不大,二线城市房价涨多跌少。三四线城市则进入分化涨至高位之后表现出居民购买力普遍疲软,市场降温征兆已然显现。一方面部分城市需求透支严重,在政策保持高压之下,以往“一房难求”的情况不复存在。另一方面多数房企为了加快销售冲刺年终业绩,多采取了以价换量的营销模式。但在“买涨不买跌”心理的作用下,市场观望情绪比较浓厚,成交情况远不如预期,而这种疲软走势可能会对2019年的房地产市场产生一定影响。

分化

面对史上最严的调控政策,全国房地产市场分化现象日趋严重。龙头房企的业绩规模直指万亿规模,而千亿级别的房企在今年也有望达到30家,而房企并购整合也非常频繁。随着销售增速下滑和偿债高峰来临,房企融资步伐不断加快,但融资成本却创近三年来新高。在此背景下,很多财务稳健的龙头房企凭借低融资成本逆势扩张,趁很多中小房企被迫放缓拿地速度降低负债之际攻城略地,市场分化进一步加剧。

活下去

万科9月份召开的2018年秋季例会上,一张满场打出鲜红宣传标语“活下去”的万科秋季例会现场照片被各大媒体广泛传播。一直以来,万科都被外界视作地产业的风向标,不仅仅是因为其庞大的规模,也因为在多次的行业变化中,率先做出预判与动作。因此,万科高喊“活下去”的举动被视作是万科对房地产行业的悲观判断。不但给市场带来了焦虑,也对一些房企的后期策略产生了一定的影响。

降速

2018年以来,部分房企的扩张思路以及发展策略可能已经开始发生了转变。万科选择降速、碧桂园开始反思,中海地产主动放缓投资。中海地产放缓拿地节奏,其董事局主席兼行政总裁颜建国表示,政策处于高度多变期,随时可能出来下一步新的政策,所以对市场保持高度谨慎态度。宁可错失一些机会,也不想投错几块地。

棚改

棚改做为近几年去库存、拉高销售纪录的重要推手,在2018年却遭到了重创。

大规模棚户区改造在短期内释放出大量购房需求,增强了购买力,对于商品房去库存的效果显著,但也被诟病为房价上涨的推手。虽然目前在政策上不是完全取消棚改货币化安置方式,但从原来的“大力推进”到“因地制宜”,这种转向给市场带来的收紧信号仍然十分明显。不可否认是的,棚改对地方经济的拉动作用不容忽视。从政策层面来看,未来棚改将逐渐走向规范化,使其对房价、地方债务的影响降到最低。随着棚改货币化安置的退潮,三四线楼市很可能出现降温。而对于房企来讲,未来进驻这些区域时也将更加谨慎。

长租

2018年以来,借助国家对长租公寓的融资政策优惠,大量资本进入以转租为主业的“二房东”市场。这些资本公寓进而利用资产证券化手段,撬动更大的资本来争夺房源,客观上对部分城市住房租金上涨起到推动作用,以一线城市为主。在房租过快上涨的背景下,北京、深圳、上海积极出台稳租金的相关举措进一步促进租赁住房市场的发展。此外,全国不少租金上涨的城市也都出台了相应的措施来平抑租金,包括增加房源供应、推进租赁合同备案、规范中介行为等。

流拍

2018年的地王减少,流拍增多。据统计,2018年7月、9月和10月是流拍最严重的月份,流拍土地均超过100宗,其中10月更是达到峰值,158宗土地流拍。下半年热点一二线城市出现多幅土地流拍的现象,并向三四线城市蔓延,呼和浩特全年流拍11宗土地,土地成交溢价率也持续下行。

今年全国土地流拍频发,主要原因是房地产市场的调整和房企资金压力的增加。随着楼市调控持续深入,部分城市限房价、限地价、竞自持、竞配建等土地出让条件严苛,在地价高企、房价上涨预期被抑制的背景下,房企的利润空间被压缩,拿地意愿降低,频频流拍也就在所难免了。

跨界

2018年,跨界风在地产圈前所未有的强烈,房企跨界经营似乎已经成为一种趋势。绿地投资电竞,碧桂园、华润置地投资农业,恒大携手贾跃亭造车,万科、远洋布局物流,新湖中宝进军金融科技投资领域,泰禾涉足医疗……面对利润增速下滑,求转型、找出路,对未来重新布局成为众多房企应对新形势变化的明智之举。

抢人

从放宽落户条件、送购房租房补贴到项目资助、人才奖励,这场始于2017年的抢人大战在2018年上半年再次被推向高潮,部分城市在推出人才新政后,户籍人数都出现大幅增长,而房价也逐步提高,不少地段的房价几乎翻倍。热衷于人才争夺战的热点城市之所以在“人才引进”方面如此积极,归根结底,一方面是看准了人才储备在未来城市发展潜力方面的巨大作用,另一方面则更具有现实意义,通过人才落户带来直接的租房、购房需求,从而带动财政、税收的增长,使得房地产去库存也更加落地和有效,而这一点,也被当地的开发商和二手房业主“好好”地抓住和把握。

二、2018年呼和浩特房地产政策概述

多措并举调稳房价

2018年呼和浩特楼市颁发了很多新政,其中最引发市场关注的就是打响全面停止去库存第一枪。在2014年的上一轮调控中,全国率先取消“限购”的呼和浩特市,又成为了这一轮房地产调控中,首个喊出“全面停止房地产去库存调控措施”的城市。2016年以来,按照国家相关政策,呼和浩特市开展房地产去库存工作,住房土地供应量相对较少,按土地部门提供数据显示全市近三年的住房土地供应不足2000亩,造成近两年上市销售房源较少;并且呼和浩特市实施棚户区三年改造,共安置30311户,完成征拆面积606万平方米,按照“先安置、后征拆”的原则,约95%的棚户区改造实施了货币化补偿安置,进一步释放了市场购买力,因此造成去年以来呼和浩特市房价上涨较快。

在人才方面吸纳出台“人才新政” 购房最高补贴120万等不同程度的补贴,一定程度也刺激到了楼市。

1.楼市先锋呼和浩特再创首例 全面停止去库存

2018年8月24日呼和浩特公告称,全面停止房地产去库存调控措施。包括调控措施、加快解决房地产项目遗留问题、加大房地产供应量和加大整治房地产市场秩序力度四个方面。

将处置权抵押、调整用地性质、调整户型结构和配套费后置等措施纳入解决房地产遗留问题政策范围。同时加快解决房地产项目遗留问题。

加大房地产供应量。保证全年土地供应量达到5000亩,其中普通商品住房供地比例不低于70%;加大保障性住房供应力度,继续落实商品住房开发项目配建3%的公共租赁住房任务;稳步推进棚户区改造项目回迁安置,回迁安置比例控制在70%左右;加快实施公租房租售并举政策。

加大整治房地产市场秩序力度。严厉打击垄断房源、捂盘惜售、哄抬房价等扰乱房地产市场秩序行为;进一步规范房地产项目销售行为,严厉打击以认购、认筹、预订等变相售卖行为,引导群众理性购房,有效抑制房价上涨。

2.呼六条出台

一、对商品房价格同比涨幅较快的项目。约谈企业负责人,要求企业书面说明销售房源前期涨价的具体原因,同时要求企业不得再行涨价,做出整改承诺,整改不到位的,我局采取对项目实行销售商品房价格备案制度,严格监控商品房成交价格,同时对在售项目营销推广行为、商品房“一房一价”公示情况和已售房源网签情况进行重点监控。

二、  对存在捂盘惜售的项目。约谈企业负责人,暂缓办理涉事项目的后续预售许可证、暂缓办理企业资质延续、升级等相关业务,并公开通报记入信用档案。

三、对网签滞后,连带资金监管不能实时入账的项目。约谈开发企业负责人,对项目进行常态化检查,重点清理整顿,要求做出整改方案,整改不到位的采取限制项目预售、网签等手段督促解决。

四、对商品房销售存在违规行为的项目。函告银监部门规范涉及手签合同进行贷款的银行,限制资金监管开户权利,不允许涉事银行进入资金监管范围;函告市城管执法局对检查发现不符合商品房销售条件,违规销售或有其他违规事项的进行查处。

五、对群众投诉较多的项目。约谈企业负责人,提出整改措施,并将相关项目企业列入信用评价体系予以评分 处理。

六、对中介市场擅自发布房源、发布未经核验的房屋、为不符合交易条件的房屋提供经纪服务的。加大行政执法力度,发现一例惩处一例,下达限期整改通知书并进行行政处罚,同时记入诚信档案。

3.呼和浩特市出台“人才新政” 购房最高补贴120万

对符合资助条件的高层次人才,按类别免费提供不低于200平米、150平米、120平米、80平米的人才公寓;选择在呼和浩特市购房的,以货币化形式分别给予最高120万元、80万元、50万元、20万元的购房补贴。

4.呼市落户新政开始实施 中专以上可落户

2018年5月末呼和浩特“普通全日制中专以上毕业生‘零门槛’落户”新政开始实施,国外留学回国人员,全日制普通高等学校、普通中等职业学校和技工学校毕业生都可以在呼和浩特市落户。以前高校毕业生想在呼和浩特市落户必须得在呼和浩特市有固定工作。而现在,凡是有在呼和浩特市创业、就业的意愿就可以落户。

5.公积金贷款政策调整

借款人夫妻双方建立住房公积金的,贷款最高额度由80万元调整为70万元;单方建立住房公积金的,贷款最高额度由50万元调整为40万元;借款人以家庭为单位,首次申请办理公积金贷款,应当提供不少于房屋总价20%的首付款发票,贷款最高额度为房屋总价的80%;第二次申请办理公积金贷款,应当提供不少于房屋总价30%的首付款发票,贷款最高额度为房屋总价的70%。

将楼盘主体封顶列为审批条件,对尚未封顶的楼盘不得发放公积金贷款。

对于土地性质为“商业用地”的开发项目,停止办理公积金提取和贷款业务。

缴存基数上限不得高于“2017年度呼市在岗职工月平均工资5257元”的3倍, 月缴存额上限为3786元。

缴存比例单位和职工住房公积金缴存比例不得低于各5%,不得高于各12%。

个人缴存者(含个体工商户、自由职业者和“新市民”群体)2018住房公积金年度(2018年7月1日至2019年6月30日)缴存基数按照“2017年度呼市在岗职工月平均工资5257元”的1-3倍(须为整数倍)计算,缴存比例为10%--24%(须为偶数),月缴存额下限为526元,月缴存额上限为3786元。

6.商业产权可落户入学政策出台

2018年6月商业产权落户政策出台,对个人或家庭购买公寓、商业、办公等各类商品房,持经房产部门备案的网签购房合同或者不动产权证,按照经常居住地登记户口原则,可以申请办理本地户籍登记或者户口迁移手续。子女可就读义务教育阶段学校,执行“划片招生、就近入学”的就学政策。

资料来源:网络整理

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