呼市全年土拍吸金超127亿赛罕新城占比超8成!保全庄一地难求

2020年呼和浩特楼市白皮书——土地拍卖篇

一、2020呼和浩特土拍综述

根据呼和浩特公共资源交易中心显示，搜狐焦点综合整理统计，2020年呼和浩特共计进行国有建设用地使用权挂牌8次，总计出让土地58宗，累计成交土地40宗，流拍9宗，终止挂牌2宗，成交面积1654429.806平方米，同比下降33.05%，成交总额约为127.97亿元，同比下降13.46%。注：同1宗土地多次挂牌，按照挂牌次数计算，多次流拍计为1次。

按照土地类型划分，住宅用地成交27宗，零售商业用地5宗，加油加气站用地3宗，科研用地1宗，小学用地1宗，旅馆用地1宗，工业用地2宗，从用途分析，呼和浩特土地市场供应逐渐多元化，除涉宅用地外，生活所需教育、商业等基础配套用地供应增加，补足新建城区短板，符合城市外拓大势。

2020年呼和浩特土拍成交详情如下

2019年呼市土地拍卖共成交63宗，成交总额147.89亿元，相比上一年，2020年呼和浩特土地市场出让面积和成交总额数均下降，放地量仅为2019年的66%左右，成交金额为2019年度的86%以上，也就是说供地少了，但吸金能力上升了。究其原因，今年新拍地块的价格均呈上涨态势，尤以东南区域高质量地块最突出，甚至可以说一地难求，其中，保全庄及如意板块两度刷新地王记录，各大开发商住宅储备频频加仓。

另一个值得关注的数据是，根据中原地产研究院数据统计，2020年全国300个城市住宅用地土地成交楼面均价为4574元/㎡，而呼和浩特住宅用地楼面均价为4824.71元/㎡，高于全国平均水平。

二、2020呼和浩特四城区土地成交情况

从数据方面来看，成交量及成交总价方面新城赛罕两大城区占据特别主导，土地市场份额达到8成以上，成交价较高，楼面价逐年提升，这两个区域也将成为下一年度呼市新房供应的主力城区；玉泉区及回民区，因为缺乏学校及商业配套这两大楼市去化的压舱石而增长乏力，但相对来说，这两个城区的土地成交价格较低，房价对刚需和地缘性客户较为友好。

2020年度，新城区再度成为土地拍卖市场的吸金王，揽金56.24亿元，占全市土地成交额的44.32%，赛罕区次之，揽金53.18亿元，占全市土地成交额的41.91%,玉泉区及回民区分别成交14.53亿元、2.94亿元。

新城区

连片开发模式已成 外拓加速

2020年新城区共计挂牌土地22宗，成交21宗，流拍1宗，成交率达95%以上，成交面积1117.426亩，成交总价56.24亿元，占据了2020年度呼市土地市场的半壁江山，位列四区榜首；

新城区土地供应重点位于城东北区域，凭借学区、生态优势，规划先行，吸引了中海、泽信、万达、伊泰等品牌房企继续拿地拓土，目前已经形成毫沁营板块、东河板块两大住区，区域房价大部分处于11000-13000元/㎡，区域内新房项目众多，随着这次项目入市，去化压力陡增，如何脱颖而出，吸引置业者买单，是区域内各大房企的一大课题！

赛罕区

两出地王 东南区域晋升新贵

赛罕区方面，2020年共计挂牌土地13宗，成交11宗，流拍2宗（两次流拍），成交率84%，成交面积676.31亩，成交总价53.18亿元，位列第二名。

2020年，赛罕区土地供应较为平稳，供地范围大部分位于东南区域的保全庄板块及如意南板块，土地溢价率较高，2020008号地甚至溢价达到71.28%，楼面价也处于土地市场排名前列梯队。近年来，城东南区域地王频出，加上高标准的青城之眼、15年蒙古族学校、市政公园、河景生态绿化等配套，颇有打造新型改善住区的意味，利好不断，土地也屡屡拍出高价。不过，2021年，赛罕区棚户区改造推进，东西古楼、东西喇嘛营都有拆迁计划，随着土地供应增加，这个区域的土拍能否维持高价，值得商榷。仅目前区域内项目产品来看，下一阶段还是以高端改善型房源为主。

玉泉区

流拍率超5成 市场反馈平平

玉泉区本年度累计成交土地5宗，合计363.52亩，成交总价14.53亿元，成交区域主要位于范家营板块及帅家营板块玉泉段，挂牌出让的西二道河及南湖板块6宗土地均以流拍告终，整体流拍率超5成。

分析原因，玉泉区除少数建设完备的潜力区域如范家营，仍有开发企业进驻外，其余配套、学校尚未落定的板块乏人问津，一方面是单价高，个别土地挂牌交易价达到500万/亩，另一方面开发商拿地节奏放缓，投资回缩，导致高价低配的土地确实难卖，这也是自2019年以来，玉泉区土地市场遇到的困境，未来若无明确规划和利好释放，这些区域的土地流拍将成常态。不过，2020年末玉泉区传出军舰公园、特色冰雪等文旅特色项目规划、选址、建设消息，来年能否吸引开发商入驻，值得关注。

回民区

土地放量锐减 2021规划曝光

2020年度，回民区仅放地1宗，被内房投集团竞得，该地块位于新华西街，附属医院附近，是为数不多的老城区地块，楼面价达到5540元/㎡，创下近年来回民区土拍之最。

在2020年的土地市场，城西区域已经不复2018年的高光，土地放量锐减。不过，按照回民区于年底发布的规划，2021年将围绕新华西街、金海工业园区附近，开展2328亩土地的征转报批工作，加强土地供应，且看明年回民区的表现了。

三、2020年各大开发商拿地情况 深耕成为关键词

2020年呼市土地市场群雄并起，金地掷下29.74亿元，拿下保全庄板块3宗热点地块，拿地规模，成交金额均位列榜首，其中包含2020年度出让地块面积较大、总成交价较高、溢价率较高的2020008号宗地，该宗地共168.863亩，总成交价15.18亿元，溢价率71.28%，当前案名初步定为金地21峯，预计将于2021年面世；2020年过后，金地来呼两年已完成7盘布局，可见其深耕呼市的决心 。

另一个买地大户是深耕呼市多年的中海地产，以23.3亿元取下326.708亩土地，储备土地分布于毫沁营板块、南二环沿线、东河板块以及如意板块，其中2020034号如意南地块，成交楼面价达到6960元/㎡，刷新呼市土地拍卖纪录，是2020年度地王，项目初步定名为中海臻如府，2021年将补仓如意板块改善住宅房源；位列第三名的是碧桂园，2020年继续扎根新城区，在呼市完成三盘布局，土地分布于北二环代州营及毫沁营板块，其中毫沁营板块的碧桂园星作项目已经开盘，当前顺销中。本土房企鹏盛（万锦），继续扩张开发城南版图，2020年完成帅家营板块、保全庄板块布局，目前帅家营板块项目已报规划审批；另一家在呼市开发多年的房企泽信本年度在城东北区域开发新盘，新拍土地定名为泽信山水居、泽信云筑，预计2021年1季度推售。2020年，受限于三道红线等调控政策，部分房企拿地更谨慎，但金地、中海等财务情况较好的房企，加快了在呼和浩特开疆拓土的步伐，纷纷抢占城市优质发展地块，两家开发商拿地金额分别占呼市2020年土拍成交总额的23.43%、18.3%，合计占比超四成，资金实力雄厚，土地储备较多，也决定了这两家将成为未来1-2年呼市楼市的主要参与者。

四、2020呼和浩特流拍、待拍地块分析

2020年呼市共计流拍土地9宗（同1宗土地多次挂牌流拍记为1次），其中，玉泉区流拍土地最多，达到6宗，赛罕区流拍2宗，新城区流拍1宗。

玉泉区方面：流拍地块集中于西南片区裕隆工业区、南湖湿地公园、西二道河一带。赛罕区方面：流拍土地共计2宗，2020061号地位于城南帅家营板块，板块内虽迎来地铁、学校、医院等建设利好，但该地块位置更加靠南，周边断头路较多，交通问题制约较大，再者，该地块面积较小，开发难度大，无法承载大规模住宅项目，邻近少管所等，对开发商吸引力较小。2020060地块与061地块类似，体量过小，加之容积率限制，楼面价达到了4790元/㎡，与部分热门地块不相上下，开发成本高，产品设计难度大，最终两度流拍。新城区流拍土地1宗，为毫沁营板块加油加气站用地，该地块地价较高，在毫沁营板块住宅尚未完全落定时，未能摘牌。

2020年末，挂牌的原八达二手车市场地块，即编号2020062、2020063宗地，规划为大型商业、住宅用地，在12月25日的土拍中吸引到金地、新城控股以及万达报名竞买，按照要求，需同时在住宅及商业地块出价较高方能成交，最终三家均不符合条件，未能摘牌；随即，这两宗地更改出让要求连夜重新挂牌，竞买人按照规则竞得2020062地块后，自动以起始交易价取得2020063地块使用权，这两宗流拍又挂牌的土地，将于2021年1月25日再次拍卖，最终花落谁家，能否为城南带来商业革新，值得期待。

五、2021年呼和浩特土地市场走势预判

回看2020年呼市土地市场，已呈现分化态势，新城区及赛罕区成为土拍的热区，出让成交率、成交额都比较理想，且均为品牌开发商收入囊中。反观城市配套较为薄弱的玉泉区和回民区，在供应量，成交量方面，均不及新城赛罕，城区之间的分化已经显山露水。再看热门板块发展走势，毫沁营板块、东河板块供应量较大，房源库存压力大，数十个项目连片开发，带来的优势是配套资源共享，但面对市场、购买力下行的情况，去化压力较大。放眼城东南区域，如意向南一步是大势所趋，高地价带来的高房价，成为区域主流，在价格上升的同时，改善客群对于产品的需求也在提升，打造真正的改善优居产品，是赢得市场认可的法宝。

此外，呼南新中心也迎来发展利好，地铁2号线穿梭而过，学校、医院建设稳步推进，大型商业配套即将落地，发展潜力尽显，与东南区域保全庄板块相同，南望和林新区，未来魅力值UP，更有想象空间。2020年的土拍已经落下帷幕，未来呼和浩特土地市场如何发展，血拼哥与你一同关注！

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参考资料：内容整理自新闻报道及网络，规划局网站等。

作者：血拼哥、木一

制图：小杨

责任编辑：血拼哥