城西的沉没 是呼市房价飞涨时代的彻底结束?

搜狐焦点呼和浩特站 2019-12-17 09:35:24
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走向“有序”

岁末年关,年复一年的年终盘点再度开启。回顾今年呼和浩特楼市,城西的沉没是绕不开的话题。2018年上半年的的一次次土地拍卖,让回民区地价不断走高,四强争鸣的原富泰热力板块,也让城西获得少有的关注度,紧接着,9月的城西规划政策助其一飞冲天,让城西彻底迎来高光时刻。随后城西楼市陷入了彻底“狂欢”,房价一天一个样儿。

(图源网络)

当然,这一现象不能割裂开大环境去看,当时的整个首府楼市都处在房价飞涨中,城西规划出炉,大开发商的进驻,只是激活了原本处在边缘地带的城西楼市,让它走入大众视野,成为流量明星。市场高热时期,血拼呼和浩特楼市曾发表观点文章《呼市城西7000多套房子何去何从?内忧外患的开发商头发都愁白了》。古人说:“物极必反、盛极必衰”城西热度走高,最终带来的是什么?全市房价的扁平化随着一系列规划出炉,媒体舆情热议,回民区板块房价很快从六七千升至过万元,金川更夸张,某楼盘2周时间房价坐上直升机,涨了2000元/直追新城区、赛罕区房价。 

 

(2017-2019城发绿园丨恒大雅苑房价翻倍)

这时期,其他区域如何呢?如意开发区只有东岸国际撑场面,泽信青城因土地变更遇阻未能如期开售,城东北区域的海东慢城体量小,舜和慢城溢价50%且房源剩余的不多,华润幸福里虽然有实力但位置和热度始终被定义为“偏远”,当时周边配套看上去还不及城西,房价与相对购房人群的心理定价相去甚远,房源体量也不算大;城南也是差不多的情况,仅有金宇星城 、亿利生态城、观山悦、云中盛景几个盘零星分布,横向跨度大,房源不多,竞争不算激烈,但房价却走到了高点…

(从2017年的8000元/㎡涨到现在12000元/㎡)

城西的房价从“洼地“攀升到与“东优南拓“热门区域趋同,差不多只用了半年时间,由此造就全市房价扁平化局面,加上这时候东面、南面房源供应少,这让本就为买房焦虑的人,不得不把目光和口袋里的钱投向城西。可以说,城西成为热点,一面是“政策市“的引导,一面是”市场市“的就低,二者都在发挥作用。然而,时间来到2019年,情况急转直下。其实最早发出信号的是土地市场,下半年的几次土拍,流拍土地越来越多,市场调控也在收紧,当时隐形限价“10000元/平“让一些开发商乱了阵脚,最早收缩房价的楼盘也出现在城西,某楼盘精装改毛坯,变相降价。

2019年,一城一策的调控越来越明朗和严格,呼市新政:没有预售证不允许开盘,房地产遗留问题四个百日行动,从供应端开始调控...

与此同时呼和浩特这个城市还在持续散发魅力,城市人才政策出台、鼓励非住宅类产品也可落户,地铁、高铁、新机场、城市快速路都在积极推进建设,这吸引了金地、碧桂园、华润、中海、融创、绿城众多名企齐聚,每一个都是雄心勃勃,都在搅动楼市风云。

这时候恰逢城西“政策市“式微,”市场市“随之也降温。两相比较,“养精蓄锐”一整年的城南楼市,却迎来多个新楼盘集中上市,一场市场重新洗牌开始。

主要变化有几个方面:

01城南的爆发 购买力人口的迁移

2019年城南楼市的爆发有目共睹,前述提到的品牌开发商除华润、碧桂园外,大都集中于城南区域,品牌开发商以营销和产品力,将人们的目光吸引过去,一边吸收老城区外溢,一边依靠自身产业人口和更完善的配套,房价稳中有涨。

虽然也是房企扎堆的区域,但不同于城西以成吉思汗大街为轴心的线状分布,城南是由一个一个组团区域构成,我们大致划分为滨河板块、保全庄板块、帅家营板块、范家营板块…各个组团之间有竞争又相对独立。

城南四大板块热力图丨颜色越深代表越活跃

从全年开盘情况统计来看,城南的开发商们 “很识时务“——亿利生态城二期开盘小步快跑、金地旗下金地名京、金地江山风华无缝接续,绿城润园一房难求,中海铂悦府锁定上千客源,秋实学院里凭借学区和位置优势占据高地融创两盘组团作战声势浩大,万锦、金宇也在脚踏实地加推房源…

无论采用哪种策略,大家都有一样的共识:呼市房价飞涨到顶,进入横盘期。这时候市场转为“价格敏感型”,与之对应的,城南各楼盘价格差拉的足够大,从8000元/到17000元/,几乎覆盖了刚需、刚改、改善人群,这个区域内的房价扁平化被开发商们主动打散,能满足不同层级置业需求,将购房人群牢牢锁定在城南区域。 

回想2018年,城南美佳花园经济适用房项目趁市场大热,大发“置业焦虑财”,四千多房子叫卖到七千多,购房者们仍一哄而上,一抢而空,仿佛一场虚幻梦境...当癫狂回归理性,很多人也许才发现,房子的价值除了价格,还有地段、品牌、物业及配套等等,当然若非对城市规划和房地产市场发展有洞见和理性预判的人,会和其他在城西买房的人一样,只能安慰自己早买早享受。

(图源网络)

02配套落地速度跟不上

说起配套,这是城西的硬伤。从一纸蓝图到规划落地毕竟需要时间,何况中间也是波折不断…别的不说,单就学校配套这一点就跟不上,城西有“三校一园”规划,后来又引入了中央民大附分校,但到目前为止仅官宣了敕勒川排名前列小学和幼儿园,中央民大附分校去了玉泉区城南,四十中迁建今年11月才开始招标…

反观城南,特别是赛罕区,一年新开8所学校,规划及时与城市拓展匹配,青城之眼工地一天一变化,赛罕区医院也在建,地铁2号明年开通…当然,这与城区的经济实力相关(赛罕区为全国百强区县)。

对于买房安家和投资客来说,买房除了房子本身,配套设施也是房屋保值增值的关键要素,尤其在市场横盘期,配套的完善度和可享性,是楼盘最有力的竞争筹码。

显而易见,虽然目前来看城南的楼盘总体均价略高于城西,但这个“高”并不离谱,是大多数买房人跳一跳能够到的,如果一定要买房,那这一票投向均好性更强的城南无可厚非。

03心理距离和实际距离的博弈

之前网上疯传的温州人炒房攻略中有一条是:投资那些心理距离远于实际距离的楼盘。虽然温州炒房团已经“销声匿迹”,但这一条买房准则却值得借鉴。

具体来说,就是选择购买的楼盘时候,要去实际测算,大众刻板印象里偏远,实际距离主城区市中心近的楼盘,这类楼盘值得入手。对于呼市而言,主要考量的是交通的通达性、产业聚合度及人口密度

呼市是典型的以环线向外拓展的城市,近五年中,市中心一环已经接近饱和,目前主要是围绕二环开发建设,现在三环即将闭合,城市外拓大势所趋。从距离上来看,南二环和北二环的实际距离近于人们的心理距离,且产业配套多,人口密度大,写字楼商圈林立,已经逐步形成了不少自主循环的生活圈,如城南的凯元广场商圈、鹏欣金游城商圈、金桥电子产业园及城北的维多利喜悦广场商圈、滨海奥莱商圈等。

对比之下,整个城西目前只有西万达商圈较为活跃,但万达往西,基本就是西二环,人口密度不够,也无其他产业导入,对金川人口的吸附能力弱,人口几乎无流动。这也就把整个城西在大众的心理距离上抛远了…

(图源网络)

城西的机会在哪?还有价值吗?随着呼和浩特市场进入改善时代,一些开发商想浑水摸鱼跑量是不可能了。改善客群的主要特征,就是比刚需更懂市场、更懂产品,也更知道自己需要什么,改善人群中除了地缘性客户,其他的显然不会把城西作为置业优选区域,所以后期的城西楼盘,目标客群应该定位在刚需买房人群——

1)以价格换机会,先买房上车

2)交通出行便捷

3)小区楼下有商店菜店药店可满足生活所需

4)配套可以用时间抗,等到配套完善,或者自己有能力置换到更好区域

从这几方面考量,城西成吉思汗大街沿线依然是城西区域的佼佼者,11月24日城西8宗地块挂牌, 规划的“五园一馆”用地位列其中,分布位置仍旧是成吉思汗大街沿线,待这批配套建成,也会推动区域发展。至于城西其他区域,暂时不建议大家选择。

(城西“五馆一园”规划图丨注:“五馆一园”指海洋馆、滑冰馆、滑雪馆、植物园馆、水上乐园)

不过,我们也不必过分悲观的看待今日城西的沉没,这是财富聚散的无常,也是城市在高速扩张时期的重新洗牌。还是那句话,呼市房地产市场的下一步就是走向“有序”,城西的发展也是。

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