人大代表李晓林:事涉房屋租赁纠纷,建议民法典再加“三个字”

来源：中房报

十三届全国人大四次会议将于3月5日在北京开幕。

3月1日，中国房地产报记者特别获悉全国人大代表、民建中央对外联络委员会主任、中华思源工程扶贫基金会副理事长兼秘书长李晓林的建议——关于《民法典》中个别条款内容表述的改动及完善的建议，其中提到他在履职中遇到的房屋租赁纠纷民事诉讼案，由此引发对《民法典》第二百三十七条内容文字表述缺失的思考。

李晓林所提及的房屋租赁纠纷民事诉讼案原委是这样的：房主自然人（原告）与租户桂林翰致租赁有限公司（被告），于2018年9月达成办公用房租用2年合同。被告在未经原告书面同意下自行改动办公房开间格局，将一个大开间改动隔断成大小共四个开间，2020年初，全国疫情严控人员流动，被告在明知原告身居北京很难前往广西桂林办理退租收回房屋的情况下，执意在欠交租费的违约状态下采取事后用微信送达通知解除合同的作法，要求提前半年退租，并切断与原告的正常通信渠道，锁门跑路至上海办公。

疫情缓解后，原告经由法院通过“天眼查”系统追索并起诉被告，要求被告补交约定租费和违约金；拆除房屋隔断、当面退还房屋并赔偿其实际占有时间造成原告的经济损失（合同有“改动”应恢复原样的约定）。法院部分地支持了原告的诉讼请求，主要体现在最终判令被告拆除装修隔断恢复原状。

“可以说，法官还是尽力排除了因法条文字表述缺失造成的一定程度的困扰，选用了被告未获原告书面同意进行改动，并不同意利用该隔断等理由，否定了被告拒绝拆除隔断恢复原状的不当辩词。至此，从审判结果看似乎《民法典》条款的内容表述有可能最终妨碍不了法官的判决，但事实并非如此”，李晓林在建议中提到。

但是诉讼过程并不顺利，问题发生在被告的答辩状中。被告以对原告房屋加装隔断并不屬于毁损，并引据《中华人民中和国物权法》（因去年底《民典法》尚未实行）第三十六条之规定，辩称原告“无权要求被告拆除装修隔断。”

“由于当事一方利用《民法典》或原《物权法》中内容表述的缺失及漏洞对抗常理和法律的原意，造成原本简单的纠纷处理起来变得复杂化甚至诉累，值得审视。”李晓林认为。

因此，他提出建议称，将《民法典》物权篇中的第二百三十七条：修理、重作、更换或者恢复原状请求权一条中，“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状”一句中“毁损”后面加上“或改动”三个字。即为：“造成不动产或者动产毁损或改动的，权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状”。

李晓林认为，从问题导向出发，加上“或改动”这三个字是有益的甚至是十分必要的。从字面上分析，如果仅沿用“毁损”二字，其内涵不足以定义此类纠纷的很大一部分行为和事实，“毁损”二字的外延，也难以涵概案涉动产或者不动产的状况、状态和变故。虽然法律条文应追求精简准确，但也不可失于表述的疏漏与瑕疵。精准的表述可以避免授人以柄。

以下为建议全文：

在第十三届全国人民代表大会第四次会议上

关于《民法典》中个别条款内容表述的改动及完善的建议

党的“十八大”以来，习近平法治思想不断深入民心，我国法制建设取得了巨大进步，依法治国的方略和社会成效彰显。我国首部《民法典》于今年元旦正式实行正是一件具有里程碑意义的重大成就。

较新颁布实施的《民法典》内容及其丰富，涵盖了我国社会民事法律的方方面面，成为了全体人民和司法机关的共同遵循和准绳，这部《民法典》展现出的完整性、系统性、严密性和权威性，既是它的自身特质，更是全社会对它的要求和期待。实行两个多月以来，已经显现出了它的价值。但是，社会生活是活跃、发展、多彩的，无论是渐进抑或突变式的进程，新事物、新矛盾、新变化都在时时发生，对法制的新要求永不止步。再完整全面的既有法律也难免出现缺失或不足，需要人们不断去发现去完善。我作为人民代表，也肩负此任，不容怠慢。

最近，在履职调研中，了解到了一个房屋租赁纠纷的民事诉讼案，引发了对《民法典》第二百三十七条内容文字表述缺失的思考。经过多方征询专业人士的意见，查阅了案件主要文书材料，建议如下：

将《民法典》物权篇中的第二百三十七条：修理、重作、更换或者恢复原状请求权一条中，“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状”一句中“毁损”后面加上“或改动”三个字。即为：“造成不动产或者动产毁损或改动的，权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状”。理由主要是：

案例简单，诉求也很合常理，但诉讼过程却并不顺畅。主要纷争出在对《民法典》第二百三十七条（原《物权法》第三十六条，后者与《民法典》条款的区别只差“依法”二字）的理解和适用上。为说明此事，先简单介绍该案内容如下：房主自然人（原告）与租户桂林翰致租赁有限公司（被告），于2018年9月达成办公用房租用二年合同。被告在未经原告书面同意下自行改动办公房开间格局，将一个大开间改动隔断成大小共四个开间，2020年初，全国疫情严控人员流动，被告在明知原告身居北京很难前往广西桂林办理退租收回房屋的情况下，执意在欠交租费的违约状态下采取事后用微信送达通知解除合同的作法要求提前半年退租，并切断与原告的正常通信渠道，锁门跑路至上海办公。在疫情缓解后，原告经由法院通过“天眼查”系统追索并起诉被告，要求其补交约定租费和违约金；拆除房屋隔断当面退还房屋并赔偿其实际占有时间造成原告的经济损失（合同有“改动”应恢复原样的约定）。法院部分地支持了原告的诉讼请求，主要体现在最终判令被告拆除装修隔断恢复原状。可以说，法官还是尽力排除了因法条文字表述缺失造成的一定程度的困扰，选用了被告未获原告书面同意进行改动，并不同意利用该隔断等理由，否定了被告拒绝拆除隔断恢复原状的不当辩词。至此，从审判结果看似乎《民法典》条款的内容表述有可能最终妨碍不了法官的判决，但事实并非如此。

问题发生在被告的答辩状当中。被告以对原告房屋加装隔断并不屬于毁损，并引据《中华人民中和国物权法》（因去年底《民典法》尚未实行）第三十六条之规定，辩称原告“无权要求被告拆除装修隔断。”上述介绍的依据是：广西桂林市七星区人民法院（2020）桂0305民初4163案为主；（2020）桂0305民初2222案为辅及起诉状、答辩状、判决书中的相关表述。正是这个答辩意见，从反面佐证了该条法律内容和文字表述存在缺失，使违约方利用其达到逃避应有责任的目的。

由于当事一方利用《民法典》或原《物权法》中内容表述的缺失及漏洞对抗常理和法律的原意，造成原本简单的纠纷处理起来变得复杂化甚至诉累，值得审视。从问题导向出发，加上“或改动”这三个字是有益的甚至是十分必要的。从字面上分析，如果仅沿用“毁损”二字，其内涵不足以定义此类纠纷的很大一部分行为和事实，“毁损”二字的外延，也难以涵概案涉动产或者不动产的状况、状态和变故。虽然法律条文应追求精简准确，但也不可失于表述的疏漏与瑕疵。精准的表述可以避免授人以柄。市场化改革以来，动产或者不动产的租用、借用、共用、合用、征用等情况都很常见。如房屋、场地、土地、厂房、设备、车辆、信息产品包括书籍软硬件甚至服饰和家居用品等等。如发生毁损，权利人的请求权无可争议。但是，如果对上述（不限于）动产或者不动产进行了单方面改动以便于其使用，如房屋大间隔断改变成若干小间，小间打通成大开间，车辆作局部临时改装、涂装，对服饰进行样式尺寸的小改小动，等等，统称为改动，虽然并不属于毁损，有的甚至还会有所改善或提升附加价值，但不能因此就可以不按约定或出租方的意愿恢复原状或弥补损失》。

以上建议，希望有关部门论证推进，指导完善。