民法典带你了解租房那些事儿

来源：呼和浩特日报

艾国平：呼和浩特市第十五届人大代表、内蒙古善衡律师事务所主任

据统计，当前中国房屋租赁人数已经超过2.2亿人。外来务工人员的租房需求尤为旺盛。如此庞大的群体，涉及到的各种利益纠纷屡见不鲜，从2021年开始，不管是出租人，还是承租人，民法典关于房屋租赁的新规都需要我们去刷新认知。

本期栏目，特邀请呼和浩特市第十五届人大代表、内蒙古善衡律师事务所主任艾国平，就房屋租赁与大家一起说法论典。

记者：随着房屋居住使用理念的转变，城镇化进程加快以及人口流动的增加，租房逐渐成为很多人的生活方式，民法典关于房屋租赁合同做了哪些改变呢？

艾国平：民法典关于租赁合同的主要变化如下：

排名前列，明确了超期转租不约束出租人原则。

根据较高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条规定：

“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。”

不管是租房子，还是其他物品，都有一个租赁期限，比如租房子要租多久，最长能租多久，租期超过了怎么办？等等问题都需要在签订合同时认真考虑。当然，转租也是一样，也要有期限约定。

也就是说，按照较高法院的上述规定承租人与次承租人之间的合同，如果没有另行约定的，转租合同超过出租人与承租人之间的租赁期限的部分，应认定为无效。

例如：甲把房子租给乙，租期一年，甲同意乙转租，乙住了半年后把房子转租给丙，租期一年，按照上述规定，乙只能转租半年，超出的半年的租赁期限约定除甲与乙另有约定外是无效的。

民法典对此进行了修改，民法典第717条规定：“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。”

民法典第718条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

按照民法典的上述规定，该类合同即使超出了租赁期限部分仍然有效，但对出租人不产生法律约束力。承租人与次承租人之间的合同仍有效，至于合同是否可继续履行问题，则属于合同履行及违约救济范畴，承租人与次承租人可在合同框架内予以解决，这也彰显了民法典合同篇鼓励交易的精神。

第二，补充优先购买权内容。

民法典第726—728条对房屋租赁合同承租人的优先购买权的行使范围、时间限制、救济途径等进行了完善和补充，再次肯定并完善了承租人的这一法定权利。

记者：以案例来说，如甲承租了乙的房屋，房屋即将到期，乙想要把这个房屋出售给他的朋友丙，甲得知后，明确向乙表示愿意同等条件购房，但乙把房子卖给了丙。那这个案例当中，甲的优先购买权该怎样得以保护呢？

艾国平：出租人通知承租人义务，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

民法典同时也明确了承租人优先购买权遭受侵害时，有权请求出租人承担损害赔偿责任，且确认了出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。换言之，承租人不能因损害其优先购买权而主张合同无效，只能主张损失赔偿。

第三，新增法定优先承租权。

该规定将优先承租权从约定权利固化为法定权利，更有利于保障承租人的权益。

记者：在现实生活中，还有一种情况，比如租房子租的好好的，突然这个房子，被抵押了。这个时候，租房的人该怎么办？

艾国平：这就是我要说的第四点，第四，明确在先设立并已经占有的租赁权可以有效对抗抵押权。

《物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。此为“抵押不破租赁”原则的体现。

民法典对于上述规定给予进一步明确：

目前，整个租赁市场规范性不足，行业管理迫在眉睫，政府及相关监管部门还需深入研究，如加强租赁机构的资金监管，加强租赁市场的规范性，加快住房租赁条例出台，保障租户、房东、中介三方利益平等。租房的各位也要小心哦，不要在租赁合同上踩了雷。

记者：作为专业律师，对承租人和出租人有哪些建议呢？

艾国平：

一、承租方需要了解出租人和出租物的基本情况

1、作为承租方，应先审查租赁物是否存在法律法规禁止出租的情形，包括以下情形等：

（1）未依法取得租赁物的相关证件；

（2）共有租赁物未取得共有人同意的；

（3）权属有争议的。

2、作为承租方，为了预防欺诈，在合同中约定，如果承租方是租赁物的所有人，必须提供相关的证明文件；如果承租方不是租赁物的所有人，必须具有转租权。

3、为了避免争议，在合同中对租赁物的基本信息应进行明确约定，如租赁物的规格、质量、数量等。

二、租赁合同之租期条款在合同中，约定租赁物的租赁期限，明确租赁的具体起止日期，如承租方超过租赁期使用租赁物，应支付给出租方超时使用的租金。

三、租赁合同之租金条款约定支付方式、支付时间。

四、租赁合同之转租条款在合同中明确约定承租方是否可以转租。

五、租赁合同之维修责任条款在合同中，对维修责任进行明确约定，出租方应确保租赁物符合约定用途，但也可以约定由承租方承担维修义务。

（呼和浩特日报记者 云静整理）