报告预测:2018年房地产市场是“小年”

近期多家机构都发布了2018年房地产市场策略报告。这些报告从调控政策、市场周期、投资指标等多方面进行分析。普遍认为，2018年房地产销售面积将出现下滑，投资指标增速也将下降至5%以下。对此，行业龙头企业万科预言明年房地产市场是“小年”。

融资收紧，房企资金压力凸显

受销售下滑的影响，三季报部分房企 “经营活动产生的现金流量净额”大幅低于去年同期。10月，同策咨询研究部监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计531.53亿元，环比2017年9月的700.53亿元减少了24.13%。

今年以来，监管层对开发商的各类融资政策全面收紧。首先，拿地资金的限制更为严厉，5月份开始，银监会下发《2017年信托公司现场检查要点》：将违规开展房地产信托业务列入2017年信托公司现场检查要点，主要针对“拿地融资业务”。其次，上市房企增发股票被限制，2017年1-6月房企增发160亿元，同比减少约80%。第三，第二季度开始，发改委收紧对房地产企业海外债审核。

因此，随着楼市调控政策的持续加码，限购、限贷、限价、限售、限商等政策环境下，房企销售下滑、融资收紧，中小房企普遍面临资金压力。

竞争加剧，企业集中度提高

尽管随着调控深化，市场开始下行，但大型房企的优势则逐渐显现，行业集中度进一步加强。据房企第三季度公布的数据，碧桂园今年前三季度共实现合约销售4281.7亿元，合同销

售建筑面积4715万平方米;今年前三季度万科实现合约销售3961亿元，合同销售建筑面积2664.5万平方米;恒大合约销售实现3660.3亿元，合同销售建筑面积3087万平方米。前三季度上述前三房企的销售总额，已经达到11903亿元。房企前三的销售额体现了房企集中度的进一步加强。某研究中心发布的 《2017年前三季度中国房地产企业销售TOP 100》显示，在2017年前三季度，百强房企销售规模已突破5万亿大关，与2016年同期相比，增幅达36.7%。

在拿地方面，行业也在向优势企业高度集中。据某研究院的数据显示，1-10月，碧桂园以1903亿元的拿地金额继续位居榜首，万科以1525亿元稳居第二位，保利以1222亿元稳居第三位，三家房企的拿地金额均超千亿。TOP 10企业1-10月拿地总金额高达9732亿元，占TOP50企业的50.7%，大型优秀房企的土地资源优势凸显。

溢价率下降，土地出现流标现象

尽管在各个城市土地供应量都大幅增加，但土地溢价率却在走低。数据显示，以一线城市为例，截至11月底，成交土地均价为32642元/平方米，比2016年下降4.8%;平均溢价率则仅有19.04%，较2016年66.9%的高平均溢价率下降了47.86个百分点。

另外，土地市场上也出现了一些流标现象。据中原地产研究中心统计数据，截至日前，2017年下半年一线和二线城市住宅土地流标已经达到44宗，其中一线城市北京出现1宗，广州出现2宗。

土地溢价率降低及流标现象的出现，除了房企资金压力和对未来房地产走向有着一些不便宣之于口的判断，地块自身条件不好是最主要的原因，或出于非热门区域，或限于性质利润空间有限。