呼市楼市迈入价值共识时代 城南房价怎么就15000/平了?

4月以来呼和浩特的各大开发商纷纷加快推盘节奏，但2021年首府的楼市行情已经远不敌过去三年，房价全市普涨“熄火”，更为浓重的观望情绪泛滥。因此每当板块或者项目有新动向，血拼哥就会收到很多朋友追问，今年的房价走势如何？怎么选择区域？买房是一个系统性决策过程，每个人的需求是个性化的，今天血拼哥更愿意和大家聊聊泛众属性的房价话题。此前血拼哥就一直跟大家强调一个概念——2021年是呼和浩特楼市的裂变分化元年。历经三年高歌猛进的楼市周期，呼市市场很多东西都已经沉淀下来了，比如城市拓展的方向、区域的价值共识、开发商的影响力和口碑等。而房价是表现这些最直观的一个指标。血拼哥借用一个初中地理上大家学过的海拔等高线的概念，一起来看看呼市的房价情况。

首先，能在山峰（即房价高位）的一般都是有强势核心竞争优势的。在呼市有2种情况:一是当这个项目或者一个区域拥有强学区时，房价就会探顶，比如苏小、电力学校周边的老破小学区房，早期的三中分校（东河实验学校）旁边的衡达丁香河畔、内房投东望等；二是地处如意核心区这种稀缺竞争优势的项目，比如东岸国际、伊泰华府，他们聚合的不单是某一资源，而是满足了圈层、身份这种更高阶的需求。总而言之，形成山峰房价的楼盘或区域，一定是在整个城市具有普遍价值共识的。其次，最受关注和热销的，往往是房价等高线里面位于鞍部或者山脊的区域和楼盘。这部分购房需求占了整个市场的大多数，普罗大众买房的诉求虽然五花八门，但逃不开综合性价比，要求楼盘或者区域的各项价值指标 1强多专or均不差，符合这个特征的，房价也基本是跟着这些指标的兑现而变化。比如金地江山风华，从2018年底开盘至今，高性价比是贯穿这个盘整个销售周期的主题，2号线通车、赛罕区医院/学校开工、南万达落地，几乎每兑现一个配套，作为受益楼盘，房价就上扬一次，房源就更难抢亿点点。

通常来说在鞍部和山脊的楼盘房价一般是大众普遍能够到的，也是开发商愿意拿地做项目的。但这也造成另外一个现象，即这一房价等高线覆盖范围较广，房源众多，开发商之间的竞争更为白热化。

这时候催动购买决策的就不是单一价值共识，而是价值共识的比较级，也即购房者需要去权衡：哪个价值指标是我更愿意用手中的房票去换取的？现在的呼市，不是所有的房子都好卖了。经过市场的洗礼，大众已经储备了不少买房、投资的干货知识，山峰、鞍部、山脊覆盖范围内的项目被追捧，而那些位于山谷、陡崖的，即便是低总价刚需盘，也依旧门庭冷落。看明白了呼市房价等高线，也就明白了市场自去年三季度开始的，楼盘销售去化冰火两重天的现象因何而来。2021年这个现象还会继续，呼市的房地产市场需求正在轮换，在价值共识被越来越多人意识到后，房价高峰的轮换也会加速。未来，呼市房价的高峰会出现在哪里？答案已经显而易见，是城南。

借用这张呼市的区域房价图来看。图中颜色越红越实的地方，价格越高，近3年来，虽然大家普遍的感受是全市均涨，但论房价增长的效率，整个城南区域显然更高效和迅速，而且，城南轮动推进房价等高线的山峰快速南下。五年前，呼市重点拓展二环沿线的时候，南二环有中海、万锦、恒大、永泰等开发商参与，迅速形成规模，房价上涨的潮头就在这里，6000元/平米的均价，价格虽然不及当时的主城，但有价值增长的预期在，买单的人非常多，这一时期也成就了一批开发商。

当2016年呼市本轮普涨开始的时候，南二环已经成为整个城市最繁忙的主干道，周边土地供应稀缺，但生活配套已经兑现的足够丰富，价值共识远高于同时期其他热炒的区域。楼市方面，南二环沿线的中海铂悦府、恒大御府、永泰城御景、恒大珺庭、秋实学院里都卖得非常好。这个时候，城南房价普遍到了1万元的水平线，赛罕段南二环是山峰，房价从12000元/㎡飙升到了15000元/㎡。到了2021年，等高线的山峰已经轮动到了小黑河沿线，直奔大小黑河之间的广袤天地。土地市场是房价走势的晴雨表，这个在目前的呼市楼市依然适用。若我们回顾这3年的土拍市场，会看到一个很明显的特征：呼市地王虽然频繁轮换，但都诞生在南二环至两河之间，这意味着资本市场对城南区域，特别是如意-保全庄板块达成了价值共识。

4月以来金地、万锦等开发商的新项目陆续面市，业内估价都超过了15000元/㎡，新的房价山峰、价值高点正在两河之间形成。仅仅5年时间，全市房价高峰已从南二环跨到了小黑河以南。房价是区域和楼盘价值的货币表现。呼和浩特楼市分化的两端，城南的价值正进入全面爆发期，这，不是被创造出来的现象，而是被揭开的真相。不过，受限于当前呼和浩特的城市经济实力、区域的历史发展欠账等问题，城南这个价值轮动趋势是有了，但进展似乎并没有那么顺风顺水，高房价多少有些开发商“夸世而自足”的味道，说到底，是缺少顶层设计的加持。细数起来，2020年至今，呼市先后发布关于滨河新区、白塔南片区、两河生态绿化带、城南商业中心等多个规划，每一个都是美好蓝图，但什么时候能够建成，产生效益，还没有看到时间表，支撑高房价的核心价值指标也是少有...这就很难和开发商们的宣传运营形成合力，在购房者价值共识达成过程中带来隐忧，更甚至拉长置业、投资决策周期。城市资源是不可复制，且具备稀缺性的，价值指标的落地兑现事关城南前景，不止于楼市，从更大范围来看，也事关呼和浩特的城运。城南将成为怎样的城南？这个命题，需要每个参与者去解答。