多元化业务初见成效,部分房企创新业务跑赢开发主业

来源 ：中国证券报

房企2020年年报披露进入加速期。截至4月13日晚，A股已有61家房地产企业披露2020年年报，披露比例接近50%。从已披露年报的房企业绩表现看，不少涉足多元化业务的房企在疫情期间实现了较快发展，以物业、长租房、商场为代表的多元化业务大幅跑赢地产开发业务。

2021年以来，“三道红线”融资新规，叠加房贷集中度管理政策，房企融资供需两端均受到限制，融资环境全线收紧，拿地热情出现一定降温。部分有意进入多元化发展的房地产企业，其开发主业或进一步收缩。

创新业务亮点多

以万科为代表的头部房企，其物业等相关多元化业务实现了较快发展。租赁住宅方面，万科旗下集中式长租公寓品牌“泊寓”2020年全年共实现营业收入25.4亿元，同比增长72.33%；物业服务方面，2020年，万物云实现营业收入182.04亿元，同比增长27.36%；物流仓储方面，万科旗下“万纬物流”2020年管理项目实现营业收入18.7亿元，同比增长37%。其中，高标库和冷库收入同比分别增长29%和60%。

相比之下，地产主业增速不及多元化业务。2020年，万科开发经营业务实现销售面积4667.5万平方米，销售金额约7041.46亿元，同比分别增长13.5%和11.6%，占全国商品房市场份额约4.03%。

万科董事会主席郁亮表示，房地产行业从开发为主转变为开发经营为主，房子更像耐用消费品，开发业务越来越像制造业，我们的经营业务包括长租公寓、酒店、办公、商业等，本质上都是内容的经营，越来越像服务业。企业不能再像过去那样囤积原材料、赚土地升值的钱，万科要脚踏实地向制造业学习，靠我们的劳动去挣制造、创造和服务的钱。

除万科外，前期其他布局长租房等领域的房企，报告期内相关业绩也取得了较快增长。

龙湖集团2020年年报显示，报告期内，天街、冠寓等物业投资业务推进较好。截至2020年底，冠寓累计开业房间数量达9万间，租金收入18.1亿元，同比增长55%，现已成为集团经营性收入的稳定贡献源，开业超过六个月的房源出租率为93.3%。2020年实现物业投资业务不含税租金收入75.8亿元，同比增长30.9%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为75.2%、23.9%和0.9%。

部分房企多元化业务收入占比得到较快提升。以雅居乐集团为例，2020年，雅居乐集团物业管理及环保收入分别为78.53亿元及22.89亿元，同比增长119.5%及51.6%，持续为集团提供稳健的收入。雅居乐物业发展业务收入与多元化业务收入的占比分别为86.7%及13.3%。其中，多元化业务收入的占比较去年上升3.2个百分点。

一季度业绩分化

截至4月13日晚，A股共有13家房地产企业对外披露一季度业绩预告，9家预喜，4家出现首亏或预亏。从亏损的企业预告内容看，多数公司称和报告期内转结的收入减少、未达到转结标准的项目较多有关。

沙河股份预计一季度归属于上市公司股东的净利润为-1000万元至-900万元。业绩变动的主要原因是，报告期内，公司销售业绩同比上升，但由于项目未满足结转收入条件，导致毛利同比减少。此外，公司加大销售推广力度，销售费用同比增加。

有房企在一季度业绩预告中提到，业绩存在明显的季节性，导致一季度出现亏损。

以南山控股为例，公司预计一季度实现归属于上市公司股东的净利润约为-9600万元至-6000万元。业绩变动的主要原因是，受房地产开发项目结算排期的影响，公司利润存在季度间的不均衡性。本季度利润中包含影响重大的非经常性损益项目，根据与南山集团签订的《赤湾二路以北场地使用补充协议》，公司2021年排名前列季度收到南山集团返还相应租金、违约金及拆迁补偿款，共计9899.23万元，该事项影响公司归属于母公司净利润增加4560.3万元。

部分房地产公司由于报告期内有较多的项目竣工、转结，导致利润同比出现较大增长。此外，涉及多元化的企业报告期内亮点较多。

金融街预计一季度共实现归属于上市公司股东的净利润约5.1亿元至5.92亿元，同比增长210%至260%。业绩变动的主要原因是，报告期内，根据公司“开发销售+资产管理”双轮驱动战略，上海静安融悦中心西区A栋办公楼和重庆磁器口后街一期二批次竣工，预计增加完工投资性房地产公允价值变动损益约7.2亿元（税前），产生归属于母公司净利润约5.4亿元。

对此，业内人士指出，房企开发主业受到季节性、疫情影响较大，相比之下，多元化业务一定程度上可以起到平滑作用。

融资规模出现下滑

同策研究院研报显示，一季度，40家典型房企融资总额为1917.93亿元，同比下降19%。在国家持续推行房地产行业降杠杆、房企债券融资调控持续从严的大背景下，房企融资环境趋紧，一季度仅25家房企在公告中披露具体融资利率，融资利率从2.7%至11.95%不等。

上述机构指出，从境内外融资情况来看，境外融资成本相对较高，境内融资成本有所回落。以公司债为例，境外发债融资成本相对国内发债高。当代置业1月发行一笔0.77亿美元的优先票据，利率为11.95%，是所监测融资期间中融资利率较高的一笔。融资成本较低的为碧桂园1月发行的5亿美元优先票据，利率低至2.7%。整体来看，一季度美元债融资成本有所下滑，其他债权融资、中期票据等创新型融资渠道融资成本相对较低，融资利率大多处于5%以下。

在融资规模下滑的背景下，房企拿地热情出现一定下滑。诸葛找房数据显示，3月，一线城市土地成交5宗，成交规划建筑面积达61.94万平方米，同比下跌71.09%，环比下跌82.56%；成交楼面价为11647.04元/平方米，环比下跌40.61%；土地出让金为73.67亿元，同比下跌58.75%，环比下跌89.42%。二线城市土地成交214宗，成交规划建筑面积2424.54万平方米，同比下跌10.58%。