关于资本利得税的若干问题研究

亿翰百科

资本利得税是指对低买高卖资本性资产所获得的资本利得进行课征的税收，常见的资本利得如买卖证券、贵金属、房屋等所获得的利得，本文仅对房屋交易的资本利得部分进行研究。

目录

一、 资本利得税的国际比较

1、美国超额累进的高税率，较高达40%

2、日本买卖双方都需缴纳资本利得税，累进税率较高为30%

3、韩国资本利得税征收严苛，较高税率达60%

二、 我国二手房交易税费现状

1、二手房交易税费现状

2、探讨二手房交易税费可能存在的问题

   2.1重复征税难以避免

   2.2累进税率的相关规定有待完善

   2.3容易出现税负转嫁现象

三、资本利得税如何征收？

1、将税收项目精简、优惠政策纳入考量范围内

   1.1精简税收项目，提高征缴效率

   1.2规定税收优惠政策，稳定市场供给

2、确定税基、税率等要素，要和城市经济发展水平相适应

   2.1根据城市经济水平差异设定税率

   2.2为抑制投机性需求，累进税率的设定有一定必要

3、适当放松楼市调控政策，并与持有环节税收相结合

四、征收资本利得税，有哪些影响，又面临何种困境？ 

1、资本利得税的征收，影响几何？

   1.1不同供需结构下，资本利得税对新房、二手房的影响不尽相同

   1.2增加租赁市场有效供给，缓解供需相对失衡问题

2、短期来看，征收资本利得税还将面临一些困境

   2.1房产作为特殊资本，其税收体制革新应尤为慎重 

   2.2课税征收累进制下，税率设计合理化成为一大难点

一.

资本利得税的国际比较

目前，多数国家都已出台二手房交易资本利得税，诸如美国、德国、英国、瑞士、加大拿等国家，均在资本利得税的持有期限、累进税率和税收优惠政策等方面做出明确规定，虽然各国征缴的侧重点有所不同，但从某种程度上来说，资本利得税的出台，都为稳定房地产市场秩序起到显著成效。

1、美国超额累进的高税率，较高达40%

与我国相比，美国的二手房市场发展相对成熟，并且从成交量来看，美国二手房交易占据房地产市场的主要份额，近几年二手房成交套数已是新房成交套数的8-10倍，在二手房市场日渐繁荣之下，政府也开始对市场进行调控，其中，税收征缴成为调控的主要方式之一。

在美国，二手房交易需要缴纳的税收类型主要包括：遗产税、所得税、交易税，遗产税是指把持有房屋当做遗产赠与他人时才会被征收，一般来说，涉众群体相对较少，与遗产税相比，交易环节的所得税和交易税才是需要我们重点去研究的。其中，二手房交易资本利得税的征收采用超额累进方式，较低税率为15%，对于房屋持有年限在两年及以上的，累进税率在20%左右，而针对那些短期投机（房屋持有年限未超过一年）即出售的情况，较高惩罚税率可达到40%，惩罚力度相对较大。不止累进税率，美国的二手房交易市场对于一些税收优惠政策也做出明确规定。

2、日本买卖双方都需缴纳资本利得税，累进税率较高为30%

从各国二手房市场资本利得税所涉及的内容来看，日本的税收征缴情况相对较为复杂，包括税收项目、房屋持有年限、优惠政策、税收抵扣等方面。

从税收项目类型来看，包括资本利得税即房屋购买价和出售价之间的差价，和住民税即购房者在取得房屋的产权时也需要缴纳的税；从房屋持有年限来看，不同年限所征收的税率不尽相同，持有时间越长，税率越低，较低为10%，反之越高，较高税率达30%；从税收优惠政策来看，房屋持有者5年后将房屋转让，未盈利反亏损的，在满足一定条件之后，其亏损部分可在以后缴纳的资本利得税中进行抵扣，此外如果满足相关条件，房屋持有者还可以享有1200万日元的免征额度。诸如此类条件的设定在一定程度上都是为了打击炒房投机者，保障刚需人群的住房需求。 

3、韩国资本利得税征收严苛，较高税率达60%

韩国在资本利得税方面也采用较为严苛的方式，严厉打击投机炒房者。从2005年起，对转让房屋为非首套住房的，需征收30%的资本利得税。2007年，把相应的税率提高到50%以上，转让第三套及以上的持有房屋，则需按照60%的资本利得税税率进行征收。面对资本利得税如此严厉的征收标准，楼市投资客只能望而却步，韩国政府旨在运用国家宏观调控手段来推动房地产市场的平稳健康发展。

通过对各国二手房市场资本利得税政策进行梳理后，不难发现国际上关于资本利得税征收标准已形成相对完善的体系，这对于探讨我国是否需要征收资本利得税、怎样征缴、征缴后的利弊分析等方面都具有一定借鉴意义。

二.

我国二手房交易税费现状

二手房交易税费是指在房屋转让的过程当中，买卖双方向税务部门所缴纳的各类税费，主要包括增值税、个人所得税、契税、城市维护建设税等七种税。

1、二手房交易税费现状

对我国二手房交易税费体系进行分析后，我们发现不同城市能级在税费征缴方面的规定存在着显著差异。尤其在增值税方面，对于非一线城市，房屋持有年限若超过2年（含2年）即对外出售，可免征增值税，未超过2年，需要按照5%的征收率全额缴纳增值税。而北上广深一线城市出售持有年限超过2年（含2年）的房屋，需要区分房屋属性是普通住宅还是非普通住宅，对外转让普通住宅，无需缴纳增值税；对外转让非普通住宅，需要按照转让价和房屋购买价差价5%的税率缴纳增值税。

注：1、差额即指房屋转让价和购买价之间的价差，全额即指房屋转让价款。

2、非普通住宅是指：住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0)；单套建筑面积在144平方米以上(不含144平方米)；实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。以上只要满足一条即是非普通住宅，反之是普通住宅。

3、对于不符合相关优惠政策的情况下，契税按照3%进行征收。

2、探讨二手房交易税费可能存在的问题

2.1重复征税难以避免

营改增的全面推行对我国二手房交易市场也产生了一定影响。尤其在增值税和个人所得税征收层面，由于二者都是以房屋转让价和购买价之间的差价作为缴纳基数，诸如个人出售持有年限不超过5年的房屋，需差额缴纳个人所得税，税率为20%，个人出售房屋持有年限大于2年（含2年）的非普通住房（一线城市），需差额缴纳增值税，税率为5%，对同一种市场交易行为以较为相似的规则来进行税收征缴，可能会带来重复征税问题，从某种程度上来说，也不利于提高税收征缴效率。

2.2累进税率的相关规定有待完善

资本利得税和增值税、个人所得税的显著区别在于累进性，而我国二手房交易市场上关于缴纳税款税率的界定相对较为单一。从增值税的相关规定来看，基本以2年作为分界线，分城市能级来确定是否需要缴纳增值税，对于房屋持有年限少于2年即对外转让的情形，统一按5%全额缴纳增值税，房屋持有年限大于2年(含2年)即对外转让，仅有一线城市的非普通住宅需缴纳差额5%的增值税。从个人所得税来看，基本以5年作为分界线，税率按照房屋转让价的2%或差价的20%进行缴纳。不管是增值税亦或是个人所得税，税率都仅有一个层级，未体现累进性，由于税率累进制对于打击短期投机行为的作用较为明显，所以未来关于我国二手房交易的税率累进问题还值得继续探讨。

2.3容易出现税负转嫁现象

 二手房交易过程中，会产生增值税、所得税、契税、城市维护建设税等系列税收，从法律意义上来说，这些费用大部分都是由卖方来承担，但房屋持有者多数都会把这些成本转嫁到买方。各种商品的税负能否成功转嫁，转嫁多少或取决于供求双方不同的价格需求弹性，二手房市场的供需价格弹性，即指供给量和需求量对于价格变动作出反应的敏感程度。目前我国还有相当比例人群的购房需求还未释放，叠加新房供给相对不足等因素，致使二手房市场需求弹性小于供给弹性，在这种情况下，二手房交易成本很容易转嫁给买方。 

三.

资本利得税如何征收？

在我国的二手房交易税费征收方面，重复征税、税率累进待完善等问题依然难以避免，当税费征缴标准可能会衍生一些问题时，我们认为如果采用资本利得税的形式，或能在缓和这些矛盾方面起到一定积极作用。

1、将税收项目精简、优惠政策纳入考量范围内

1.1精简税收项目，提高征缴效率

从理论意义来说，国家税收体制的建立，要坚持适当精简原则，应尽量避免出现对同一征收对象或单一市场交易行为进行重复征税的现象。从二手房交易税费征缴情况来看， 在交易环节，会征税增值税、个人所得税等多种税收，一方面，所涉及的税收品类较多，征收程序较为复杂，征税成本也随之提升；另一方面，增值税和个人所得税都是以合同转让价与购房价的差价或合同转让价为缴纳基数，这两类税收品类在征税依据、税率等方面都存在一些相似之处。因此，我们建议可将增值税和个人所得税进行整合，以资本利得税来取而代之，仅对二手房交易的获利部分进行征税，或可精简税收项目，提高税收征缴效率。

1.2规定税收优惠政策，稳定市场供给

若在二手房交易市场推行资本利得税，不可采用一刀切的方式，需要根据具体情况进行调整，以保障二手房市场的稳定运行。因此，我们不仅需要考虑税基和税率等基本要素，还需要将税收优惠政策纳入考量范围内，以各城市能级税率为基础，利用税收抵扣减免的方式来保护特定人群的利益。

一方面，需要区别转让房屋是否为少有住房，对于改善性需求人群，出售少有自住房后一年内再购新房，其缴纳的资本利得税部分可以按一定比例退还，避免改善性需求受到政策打压。而对于短期性炒房客而言，需要设定较高比例的累进税率进行惩罚。

另一方面，税收优惠减免政策应积极鼓励房屋持有者把多余闲置房源用于出租，为租赁市场贡献存量。将房屋托管给政府用于保障房出租，或者自己对外出租，比如房屋出租时间达到5年及以上，资本利得税征缴部分可在原有比例上进行抵扣。

2、确定税基、税率等要素，

要和城市经济发展水平相适应

如果征收资本利得税，一方面，需要考虑税率设定的城市化差异，另一方面，税基和累进税率的考量也至关重要。

2.1根据城市经济水平差异设定税率

目前，我国各能级城市的经济发展水平呈现出显著差异，经济发展水平的差异也致使各能级城市二手房交易的投机性需求出现分化。其中，热点一二线城市基本面较优，二手房交易较为活跃，但与之相关的投机性需求也相对旺盛，基于此，在二手房交易的税收标准制定上，对于该类城市投机性需求的惩罚力度可稍微加大。

通过对当前的二手房交易税收现状进行分析后，我们发现如果搭建资本利得税体系，在确定税率和房屋持有年限等指标时，也需要考虑我国城市化发展的不均衡性，要做到因地制宜，因城施策。由于一线和热点二线城市二手房市场发展较成熟，所以政策试点工作可暂在热点一二线城市开展，并顺势放松行政调控政策，根据市场表现来做进一步判断，这样既能防止市场出现大起大落，也能提高政策执行效率。

2.2为抑制投机性需求，

累进税率的设定有一定必要

在对二手房交易进行税费征缴时，如果资本利得税推行，可用来取代增值税、个人所得税，并根据房屋持有年限来设置合理的累进税率。持有时间越长，税率越低，持有时间越短，税率相对越高，尤其针对那些房屋（非少有住房）持有时间未到一年的投机炒房客，可提高税率加大惩罚力度，诸如美国对短期炒房客的惩罚力度就较为严苛，短期投机（房屋持有年限未超过一年）即出售的情况，较高惩罚税率可达到40%。在这种情况下，资产持有者多数会为避税而推迟出售资产，在一定程度上来说，可降低短期投机客的炒房积极性，利用资本利得税的累进税率也能进一步调控我国房地产市场，维护市场的相对稳定。

确定好资本利得税的累进性原则后，还需要进一步明确税率和税基。国外资本利得税多是以房屋购买价和出售价之间的差价作为税基，但也有以房屋购买原价作为税基。如果在我国开始征收资本利得税，也可采用国际上应用广泛的差价额度（房屋出售价减去购买价）来征收税款，其中，购买价以原始购买凭证作为依据，而出售价则需要以房产交易中心的评估价来计税。在累计税率的设计方面，需要体现层级性，根据城市能级差异和税率累进原则，我们进行了假设。

注：税率的设定参考目前二手房交易所需要缴纳的增值税以个人所得税的部分，其中一线热点二线城市、普通二线和三四线城市的基本税率有所不同，一线城市的税率叠加主要是以首套房税率为依据，普通三四线城市也是以首套房税率计算叠加税率的。

3、适当放松楼市调控政策，并与持有环节税收相结合

如果对二手房交易征收资本利得税，不仅需要确定税基和税率等基本要素，还可以考虑将楼市调控政策、税收持有环节的政策与资本利得税配合使用。

从当前楼市调控政策的角度来看，可将放松楼市调控政策与资本利得税相结合。由住建部多次的表态可知，目前楼市调控政策难有放松迹象。虽然严密的楼市调控政策有利于规范房地产行业健康发展，但从长期来看，过多的行政干预不是解决行业问题的主要手段。如果征收资本利得税，短期内可以适当放松楼市调控政策，减少行政干预，诸如限购限贷限售限价等调控政策，可试图稍许放开，以调控政策放松的方式来配合资本利得税的征收，从长远来看，或更能发挥资本利得税对于市场供需的调节作用。

从持有环节的税收征缴来看，可将税收持有环节和交易环节政策相结合。资本利得税作为交易环节的税收品种，是调控楼市的重要手段之一，如果在交易环节将增值税和个人所得税整合成资本利得税，与持有环节房产税结合在一起，形成房地产行业税收层面的长效机制可能更为适合，限制交易环节后，增加持有成本，再弱化行政性政策，或能循序渐进的抑制投资性需求，共同推进新房和二手房市场的联动发展。房产税是提高房屋持有成本的方式之一，关于房产税，我们的观点是：虽然不可少，但全面铺开征收的条件尚不成熟，因此短期内全面执行仍存在一定难度。而资本利得税，我们也认为虽然有益于打击短期投资性行为，但是要短期内出台还会面临诸多困境，因此，从长远来看，资本利得税政策若能出台，与房产税配合或更高效。

四.

征收资本利得税，有哪些影响，

又面临何种困境？ 

1、资本利得税的征收，影响几何？

资本利得税属于房地产市场交易环节的税收，在某种程度上来说更能对投资性需求起到一定的抑制作用，在具体操作环节，一方面，由于税收涉及的群体相对较小，可实施性也较强；另一方面，在交易之时直接征收资本利得税，征收过程更便于管控。

基于资本利得税的可实施性较强、征收过程便于管控的前提下，我们来分析若出台资本利得税，对新房、二手房、租赁市场以及当前调控政策的影响有哪些？由于房地产具有特殊性，不仅兼具消费和投资属性，交易方式也呈现多样化，包括买卖、租赁等形式，因此关于房地产资本利得税影响的相关研究，不能单纯的运用一种分析思路，要一分为二的看待，充分考虑市场的供需状态。

1.1不同供需结构下，

资本利得税对新房、二手房的影响不尽相同

如果二手房交易资本利得税得以出台，可能会对新房市场的成交量、供需结构产生影响，同时对二手房市场的影响也是不言而喻。由于资本利得税是对交易盈亏而非对交易本身进行征税，所以对二手房交易市场的利益多得者而言，需要承受多纳税的风险。

在新房供应充足的城市，资本利得税对二手房的调控作用或更显著。如果在二手房交易过程中征收资本利得税，投资性需求或有所遏制，限购限贷政策的作用可能会被弱化，加杠杆购房的也将变少，同时因为新房供应充足，二手房价格也不会超过新房。新房供应量较充足叠加二手房资本利得税的征收，在需求持续释放下,购房者更多会倾向新房市场，或将推动新房成交量保持平稳增长态势。因此，供应充足下，如果二手房交易开始征收资本利得税，税收政策对二手房的调控作用或更显著，对新房市场而言，可能会是一种利好。

同时，在新房供应充足的城市，征收资本利得税也会对当前的调控政策产生一定影响。除了限购限贷政策会被弱化，在限售政策方面，如果房屋持有年限较短即对外转让，根据二手房交易资本利得税累进原则，持有时间越短税率越高，若税率高达50%以上，预计在没有持有税出台的情况下多数会选择继续持有，因此在新房供应充足时，限售政策效用不大。

在限价政策方面，在新房供应充足的城市，项目涨价可能会出现卖不出去的情况，所以多数房屋持有者不会贸然选择涨价，由于新房和二手房价格会有联动效应，新房价格不会贸然上涨，传导至二手房，在新房供应较充足的前提之下，二手房价格也不会轻易上涨，基于此，限价政策也可放开。

如果城市新房供应不充足，供不应求的情况下，资本利得税出台的作用预计不大，可能会误伤刚需。当新房供应有限可能满足不了刚需人群的住房需求，购房人群往往会持有两种态度，排名前列持观望态度，暂不购置新房，第二刚需紧急置业，被迫转向二手房市场，无论何种情形，都会导致新房成交量萎缩。新房难买，刚需人群转战二手房市场或成趋势，这样一来，资本利得税部分会转嫁给购房者，变相推高二手房房价。尤其在热点一二线城市，在限价等调控政策影响下，新房价格难以出现较大涨幅，相较二手房价格处于较低水平，新房供给相对不足而刚需人群购房需求仍存，易使新房与二手房市场形成倒挂效应。部分城市在市场倒挂效应和资本利得税因素叠加下，二手房市场价格更难有下降趋势，因此，在城市新房供应不足的情况下推行资本利得税，最终可能还是会出现误伤刚需的现象。

1.2增加租赁市场有效供给，

缓解供需相对失衡问题

住房建设委数据显示，2017年我国住房租赁市场租金规模为1.51万亿元，租赁人口为2.22亿人，分别同比增长10%和16%，租赁市场占房地产市场份额的比例为6%，占比较低，随着租赁市场需求的不断释放，未来行业还存在很大的发展潜力，与不断增长的市场需求相比，我国租赁市场的供给相对有限。

若出台资本利得税后，对于短期投机炒房客而言，房屋持有年限越短，税率就会越高，在这种情况下，房屋持有者往往会延长持有年限。而利用资本利得税中税收优惠减免的方式，可以鼓励房屋持有人群将暂时闲置多余的房源释放出来，这样不仅可以提高暂时闲置房源的利用效率，更能增加租赁市场有效供给。尤其是在新房供应充足情况下，对租赁市场的影响或更显著，因为二手房交易成本抬高但价格涨幅受限，新房供应增多意味着二手房价格若高于新房，就很难卖出去，从这个角度来看，短期内多余房屋用于租赁可能较为合适。

2、短期来看，征收资本利得税还将面临一些困境

资本利得税的主要作用是从交易环节来有效打击短期投机性需求，但从短期来看，资本利得税的出台还面临着诸多困境，能否从根本上突破这些困境还不得而知。

2.1房产作为特殊资本，

其税收体制革新应尤为慎重 

税收体制的革新关乎到国计民生，同时对构建市场机制、稳定社会秩序等方面也发挥着重要作用，而在纳税人的所有财产中，房产因与生存权、财产权息息相关而具有一定特殊性，因此在房产相关税收标准的确定、税收体制的革新等问题上，政府部门应尤为慎重，尤其在税收体制革新方面，如何运用税收手段合理调控房地产市场？调控力度达到什么的程度能不引起市场的恐慌？这些问题该怎样平衡是进行税收体制的革新所需要关注的要点。

具体到二手房交易市场，如果贸然进行课税制改革，开始实施资本利得税，可能也会对市场产生一定冲击。因此，不论以何种形式进行税收体制变革都应格外慎重，充分权衡各方利益后方能做出决策。

2.2课税征收累进制下，

税率设计合理化成为一大难点

与我国目前二手房交易税收体系相比，资本利得税显著的特征即在于累进制，而国外资本利得税累进税率经过不断探索和修订才得以形成，因此，如何界定房屋不同持有年限的税率较为困难。如果在我国征收资本利得税，累进税率的确定也必将是另一大难点，尤其在税率设计环节，要兼顾税率既能打压短期投机性需求，又能保证市场不能因新税制的落实而出现大幅度动荡。

尤其在部分热点城市，有购买力的刚需人群依然是购房主力，在新房供应相对有限之下，二手房交易开始升温，若对二手房交易征收较高比例的利得税，可能会出现房屋持有者有意惜售现象，此时，新房供应有限、二手房供应缩量或将无法满足市场需求。但如果资本利得税的征收，仅以较低比例的累进税率为依据，那么二手房交易市场的短期投机现象依然得不到有效遏制。

基于此，如果在我国二手房交易市场开始推行资本利得税制度，累进税制的阶段性税率如何确定必将成为一大难点。

结 语

资本利得税与空置税、房产税一样，都是国家长效机制建设的一部分，虽然有益于打击短期投资性行为，维护房地产市场的相对稳定，但从目前的二手房交易税收体系来看，资本利得税的出台还面临一些困境，诸如房产价值如何评估、累进税率怎样合理化等方面。综合来看，资本利得税出台还应慎重，只有在充分权衡各方利益后才能做出更为恰当的决策。

声明：本文观点仅代表作者观点版权归亿翰智库所有

未经授权请勿随意转载 如需转载请联系后台或在此文后留言

转载时请注明出处：亿翰智库（ehresearch）

感谢配合！

———— / END / ————

亿翰股份

亿翰股份，专注于为房企提供发展战略、运营策略顾问服务，已成为70%以上百强房企的顾问伙伴。

在行业多变时代，企业咨询模式转型之秋，亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手，专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索，以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。

来源：亿翰研究社