购房小贴士:市面上的房产分几类?普通百姓该怎么选?

来源：搜狐焦点呼和浩特 勝意

在我们印象当中，常见的房子类型无非就这几个：商品房、公寓、回迁房、安置房。但是，你知道房子的其他种类吗？普通百姓在购房时应该较先考虑什么？今天是我们购房小贴士的第二篇，小狐继续为你说叨说叨买房的“门道”，文章很长，但满满干货，一定要看到最后！

一、普通住房（商品房）

路上、天桥、公共交通工具中，我们都能看到一些房地产广告的身影，这类房产在市面上数量最多。各路开发商先从政府处租用使用权限40年、50年、70年不等的土地，在土地上开发、建设房屋，这种可用于市场出售或出租的房子就叫做商品房，又称作“大产权房”。

二、政策保障性住房

1、安置房：是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。按照相关规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内，不得上市交易。

现实生活中，因为城市规划、土地开发等原因进行拆迁，被拆迁人往往都会获得配建的安置房。在呼市如沁丰园、爱巢8090（东大黑河村民安置房）等都属于安置房。

2、回迁房：是开发商征收土地时，赔给回迁户的房子。回迁房本质上就是商品房，拥有房产证是可以正常上市交易的。咱们呼市回迁房众多，但由于一些历史因素，很多回迁房没有房产证，不能上市交易。如回民区的乾沁园小区、新城区的御景城等。

3、经济适用房：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。供应对象主要是住房和收入比较困难的家庭，购买后需要过5年才可以上市交易。经济适用房相对于商品房具有3 个显著特征：经济性、保障性、实用性。呼市的经济适用房最早可以追溯到2013年在回民区建成的时代华城。

4、共有产权房：共有产权房是地方政府让渡部分土地出让收益，用来低价配售给符合条件的保障对象家庭。共有产权房的售价一般会低于周边同地段售价，通俗一点来讲，就是你和政府共同拥有房屋产权的房子。

5、公租房（廉租房）：全称“公共租赁住房”，是面向符合规定的，城市中等偏下收入住房困难家庭、新晋就业无房职工和城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房，也称为廉租房。

公租房不归个人所有，是政府以低于市场价的价格出租给特定人群，因此不支持买卖，但在呼市租满5年后可进行购买。如祥和苑、阳光美居、塔利公租房小区等。

三、特殊性质住房

1、公寓：是集合式住宅的一种，是商业地产投资中的一种居住形式，特点是宜商宜居，主要表现在户型设计、物业管理、配套设施上，大部分公寓的土地性质为公用土地。公寓类住宅在细分后，又可分为：酒店式公寓、商务公寓、产研用地类公寓。

（1）酒店式公寓：是一种提供酒店式管理服务的公寓，在这里既能享受酒店提供的服务，又能享受居家的快乐。住户有独立的卧室、客厅、卫浴间、衣帽间等，可以在厨房里自己烹饪饭菜，房间由公寓的服务员清扫。呼市的酒店式公寓也有很多，位于赛罕区的城发金牛座，今年刚交付，大家可以前去了解。

（2）商务公寓：市政府认定的正规公寓，具有居住属性，也可以注册办公，商住两用，一般为综合性用地（商住）或商业用地。关于呼市在售的公寓，小狐写过一篇推荐，大家可以看一下《资金有限?呼市高性价比公寓都在这儿!总价仅25万！》

（3）产研用地类公寓：俗称工改工公寓，房屋用途是产业研究用房，只能以企业名义购买。

2、小产权房：小产权是一种民间通俗叫法，法律上并没有这个概念。通常我们说的小产权分为两类：一是经过国家相关政府部门的土地、规划、建设环节审批，建设在农村集体建设用地上的城中村改造房；二是指未经过任何国家相关部门和环节审批，建设在租用土地或非法侵占的土地上的房屋。第二类“小产权房”严重违反了土地和城乡建设管理法律法规，在我国是禁止建设、销售的。

3、公有住房：指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（占有权、使用权、收益权、处分权）归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售；由企业建设的住宅，向该企业职工出租出售。公房随着出售而变为私房。呼市公交总公司“万博华景”职工住宅小区的前身便是公有住房。

4、抵债房：指债务人无法以货币偿还债务时，将自己所有的房屋作价支付给债权人，由债权人上市出售的房屋，也包括开发商拖欠工程建筑公司、广告商、代理商、材料供应商等多种债务人债务而抵给债权人作为债务偿还的房子。这类房屋售价低于市场价，但风险较大，多存在开发商和抵债商来回扯皮的现象：购房人不能取得房子或产权、个别开发商过后会以各种名义让购房人补交差价、一房多卖的现象时有发生。不建议购买。

四、首次贷款购房应该怎么选？

看了这些，可能会有小白问了：这么多种房子，我排名前列次买房，应该选哪种？拿出你的小本本，小狐要讲重点了！

如果你是首房（首套房子）首贷（首次贷款购房），较好选择住宅！含金量太高了：

1、首付比例低：和第二套较低40%首付相比，首套住宅较低20%的比例可以大大减轻购房人的资金压力，帮助购房人在资金有限时获得更高的资金杠杆，买到能力范围内更大更好的房子。

2、利率低：首房首贷由于被认为是刚需、优质的贷款，其贷款利率也是较低的，呼市的首贷利率目前在5.2左右，根据银行政策、个人信贷记录进行评定，每个人略有不同。

3、只有一次：首房首贷是一个人一辈子少有一次能以如此低的利率、如此长的年限、如此高的资金利用率贷到如此大量的资金，用过一次就没有了。

以后再要贷款，要么利率升高（二套按揭、抵押贷、信用贷、消费贷），要么年限降低（抵押贷、信用贷、消费贷），要么资金利用率降低（抵押往往贷不到七成），要么额度降低（信用贷、消费贷），这样珍贵的机会每个购房者都需要牢牢珍惜、把握的。

4、性价比高：

（1）商业公寓首付比例与住宅不同，它的首付比例高达50%，部分开发商有首付分期的政策，但会有在几个月内还清的硬性规定，对于荷包有限的朋友来说不太友好。

（2）其次，商业公寓水电费都是按照商业用水、用电的标准来收取的。费用比民用水电的标准贵不少。时间一长，住宅的水电费支出至少会比公寓的水电支出省一半。

（3）第三点，公寓契税高于住宅。

住宅首套房契税按照面积划分征税比例：90㎡以下，为房总价的1%。90-144㎡之间为房总价的1.5%。144㎡及以上为房总价的3%。二套房契税比例不论大小均为3%。公寓契税不论大小，全部为全额的3%。

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