呼市楼市爆火3年 望房兴叹 究竟还有没有适合刚需的价格洼地?

你买房有没有考虑过西南片区？

血拼哥拿着这个问题问了很多呼市买房人，得到的答案几乎是一致的——谁会买那么偏的地方？！

这是大多数人买房时会存在的认知偏差。多年以来呼市“东优南拓西联北控”的发展模式已经深入人心，房地产开发追寻城市拓展方向，开发商同步营销，声势浩大，组团化发展成效日益显山露水，各区域的房价水涨船高且房价日益扁平化…

这个城市买房上车门槛越来越高，但不管是刚需、首改还是改善人群，都是追“涨” 逐“热”而上，有的人甚至不惜举债借贷买房，力图一步到位。

就血拼哥来说，这是一个不够理性的买房逻辑，特别是对刚需一族而言，买房的核心是居有其所，获得这个城市的入场券。

“先上车”是血拼哥一直对刚需朋友强化的准则，不论市场如何跌宕起伏，任何时候买房，于刚需而言都是较好的时机，也即不存在能不能买的战略问题，而买哪里，则是需要战术方案的，也是血拼哥今天想和大家细聊的部分。

No.1 刚需买房先询价

对于刚需朋友来说，价格一定是买房时的主决策因素，作为家庭大宗消费，大多数刚需都是通过攒钱首付+贷款形式达成上车目的。因此单价、总价、首付、月供4个价格要素全要考虑在内，特别是月供，很多人买房初期容易忽略这个指标，揣着辛辛苦苦攒下的首付款就冲进了售楼部，但首付一时，月供却会影响未来的20-30年的日常生活，如果收入不能覆盖月供，个人或者家庭的生活水平也将深受影响，月供过高，家庭负担重，且承担其他意外风险的能力下降，血拼哥是不建议这么做的。

要控制月供，就要控总价，所以刚需需要先寻找的是单价可控、户型面积段可控的房子，注意！这里不单是指向单纯的便宜，而是在可承受范围内的最优解。

不管你愿不愿意，血拼哥较新看到的呼市房价地图，赛罕新城已经超过13000元/平米，回民区、玉泉区也都突破了万元大关，刚需上车的方向基本已定，那该怎么寻求真正的“洼地”，找出最适合自己的楼盘呢？接着往下看。

No.2 要不要追逐全配套？

答案是否定的。

刚需买房在地段和配套上一定会有所取舍，配套是决定房价的主要外部因素，也是买房时最不可控的部分。就当前全市的情况而言，玉泉区、回民区显然不像赛罕新城那样具备快速打造组团的势能，而需经历逐步养成的过程。

反之，如果一个区域组团聚集了足够的人口，教育、医疗、大商业配套补位只是时间早晚的事。对刚需而言，这反而是个利好，以较低价格买房后，用时间置换地段 “养熟”、配套跟进。

如果在交通、商业、教育、医疗等基础配套中排优先级，血拼哥认为交通>商业>教育>医疗>其他。

刚需买房首先考虑交通通达性，因为路通则百通，如所购楼盘周边有城市环线、快速路、地铁等，即便是偏远一点的地方，出入方便，能提升工作生活效率，也更容易跨区享受邻近组团的配套；

选择有商业配套的地方，一来日常消费便利，二来商圈的虹吸效应有助于聚集更多人气，你买的房子价值或租金都更有上涨潜力。

至于教育配套，如果五年内家庭成员没有迫切的就读需求，可以放在更后面去选择，按照现在大部分家庭房屋置换频率，五年后可能你已经要换房了。

No.3 户型是最最最重要的 怎么买？

外部因素讲完，我们来说内因。血拼哥认为买房时，户型一定不能“迁就”“凑合”。因为外部已经退让，若产品没有性价比，有时候还不如租房来的舒适便捷。这也是我们强调最优解，而不是较低价的原因。

最近2年来，呼市的户型产品呈现明显的迭代趋势，各大开发商都推出了产品力很好的户型，开间阔绰，大面采光，高赠送高得房率，100㎡左右的小三居…等等，在前几年这几乎是不可想象的，2015年左右呼市120㎡的两室一厅俯拾即是，现在高性价比的90-100平的小三居才是抢手货。

在有限的经济条件下，刚需可以多看看这样的产品，满足自己住得舒服的需要，并为将来由二人世界扩展到三口之家，父母来帮忙带孩子，预留出空间。而且此类面积段的房源，在二手房交易时也比较好出手。

No.4 物业，是最不能放弃的一部分

刚需买房，除了好户型，物业也是必要考量的、不可轻易舍弃的部分。

俗话说买房一阵子，物业一辈子。刚需能买的小区，相对来说人口密度大，人员素质、人文环境，都需要物业的良好管理和引导来维持。

物业好，则住着安心舒服，物业差，比如水电暖维修、公共卫生维护、老人小孩的看顾这些都会成问题，十分影响日常生活，经年累月对人的消耗，远超你比别人多交的那块二八毛的物业费，物业这块，真正是一分价钱一分货。

再者就是，大家去看那些头部的开发商，为什么都有自己的物业公司？都在争取一级资质，或者常年与一线专业物业品牌合作，目的就是打造一个全周期的服务，如果物业好，这个开发商再开发新楼盘，业主大概率会复购，呼市的万锦就是物业撬动老带新、老业主高复购率的典型。

同样，在二手房市场，同区域内、同房龄房子，物业好的小区二手房价基本都高于物业不好的。怎么选，大家心里应该都有数了

讲完刚需买房的要点，我们回到开头的问题，要不要买城西南？

刚需可以买。

2020年，呼市房价已经到了一个新的台阶，留给真刚需客户可选的楼盘其实不多，好在城市框架仍然在不断拉大，居住需求外溢。今年西南区域涌现出了一批总价可控、面积可控、户型设计好、物业服务好的楼盘——如中梁中朵拾光里、万锦水云天，这2个盘房价是特别的洼地。

从著名开发商的布局其实就可以看出一点城市发展的脉络，你今天以为的偏远，恰恰是知名开发企业赚差价的筹码。首府的变迁史已经一次次证明这个理论，而且伴随呼和浩特的高速发展这个偏远变热门的时间越来越短：参照滨河板块、毫沁营板块，南玉泉片区未来也大有可为。

今日之呼市楼市，野蛮生长已经结束，开发商回归产品力，置业者根据自己的实际需求买房，才是一个正常的生态。血拼哥说刚需族可以去西南区域买房，也不是去强化所谓的消费升级或者消费降级，只是市场进阶所带来的住房消费分级的A面。

而B面是，随着主城区房价越高，购买力外溢现象也会日益突出，从这个角度看，刚需购买力的外溢，表面上是降低自己的区域标准，其实也在间接支撑起城市卫星城的形成，这是为城市区域的未来投票。

作者：木一责任编辑：血拼哥